房企观察：中国房企出海的历史沿革——从试水到全球布局

以下文章来源于宅企录，作者凯莉说房

一、中国企业出海潮流的兴起

近年来，中国企业"走出去"已成为一股不可忽视的全球经济现象。

自2013年"一带一路"倡议提出以来，中国企业出海步伐明显加快，从最初的制造业、科技企业逐渐扩展到服务业、文化产业等多个领域。

数据显示，2022年中国全行业对外直接投资达到1465亿美元，连续多年保持全球前三的地位。

这一轮出海潮呈现出几个鲜明特点：

一是出海主体多元化，从大型国企扩展到民营企业；

二是投资领域广泛化，从资源获取型投资转向技术、品牌和市场获取型投资；

三是布局全球化，从聚焦发展中国家扩展到发达国家市场。特别是在基础设施建设、电子通信、新能源汽车等领域，中国企业的全球竞争力显著提升。

二、房地产行业的"隐形"出海先锋

在众多出海行业中，房地产是一个相对低调但历史悠久的领域。

与人们普遍认知不同，中国房地产企业的出海历史其实可以追溯到上世纪90年代，远早于当前这一轮出海热潮。

作为资金密集型行业，房地产企业的国际化尝试是中国资本全球配置的早期探索。

房地产出海之所以鲜为人知，一方面是因为早期项目多为试探性投资，规模较小；另一方面则是因为房企国际化往往采取与当地企业合作的模式，品牌曝光度不高。

然而，经过近三十年的发展，中国房企已在全球房地产市场形成了不可忽视的影响力。

三、中国房企出海的历史沿革

（一）萌芽期（1990年代-2004年）：零星试水

中国房地产企业的国际化尝试最早可追溯至1990年代初期。这一阶段的代表性事件包括：

1993 年，中房集团在加拿大温哥华开发了首个海外住宅项目，开创了中国房企出海先河。

1990 年代末，万科等领军企业开始在新加坡、美国等地设立办事处，研究海外市场。

2000 年后，合生创展、绿地等企业尝试在中国香港、澳门地区开发项目，作为国际化跳板

这一时期的特点是项目数量少、规模小，多为试探性投资，主要目的是积累国际开发经验。

（二）起步期（2005-2012年）：聚焦东南亚

随着2004年中国《境外投资项目核准暂行管理办法》的出台，企业对外投资有了政策依据，房企出海进入新阶段：

2005-2008 年：碧桂园在马来西亚新山开发 " 金海湾 " 项目，成为中国房企在东南亚的早期标杆

2009 年：绿地集团在韩国济州岛启动 " 绿地健康城 " 项目，开创了中国房企在东北亚市场的布局

2010-2012 年：多家房企跟进东南亚市场，柬埔寨金边、西哈努克港成为中国开发商的热门选择

这一阶段的投资仍以周边国家和地区为主，但项目规模和数量明显增加，开发模式也从单纯住宅扩展到综合度假区。

（三）扩张期（2013-2017年）：全球布局与"一带一路"机遇

"一带一路"倡议的提出为中国房企出海注入了新动力，呈现出以下特点：

区域扩张：从亚洲向欧美澳延伸，绿地纽约太平洋公园、万达芝加哥项目等标志性工程启动

业态多元化：从住宅开发扩展至商业地产、产业园区、文旅项目等复合型投资

投资方式升级：从自主开发转向并购成熟资产，如安邦收购纽约华尔道夫酒店

2016 年达到峰值：当年中国房企海外投资达到 353 亿美元的历史高点

这一阶段，中国房企的海外投资开始引起全球市场关注，但也暴露出对当地市场理解不足、政策风险预估不充分等问题。

（四）调整期（2018年至今）：理性回归与模式创新

随着国内监管政策趋严和全球经济环境变化，中国房企出海进入调整阶段：

投资规模收缩： 2019 年海外地产投资降至约 100 亿美元，回归理性水平

区域重新聚焦：从全球撒网转向深耕东南亚等政治经济风险较低的市场

开发模式创新：从重资产转向轻资产运营，输出管理经验和品牌价值

产品定位调整：从面向中国客户转向真正本土化，如碧桂园森林城市项目转型

当前，中国房企出海已进入更加成熟的阶段，注重长期可持续发展和风险管控，为下一阶段的国际化积累了宝贵经验。