零租金时代：深圳10万平产业空间“零租金”入驻，其他城市要跟吗？

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10万平米零租金

深圳欢迎您

最近的一场发布会上，深圳市国资委甩出了一记重磅政策：  

拿出整整10万平方米的市属国企产业空间，面向小微科创企业，提供“零租金”入驻的机会。 这可不是一句口号——符合条件的企业，签一年合同就免一年租金，签三年合同前两年全免、第三年减半， 真金白银地把空间成本“归零”！  

 

 

这批空间不只是量大，  

更是质优， 超过80%的面积都位于优质产业带！  

从南山到龙岗、再到深汕合作区，六大重点园区齐齐亮相：  

包括深圳湾科技生态园、软件产业基地、深圳国际创新谷、赛百诺基因治疗园、宝龙生物医药创新发展先导区、深汕科技生态园。  

 

 

园区分布图。央广网发 活动主办方供图  

 

比如龙岗的宝龙生物医药创新发展先导区，就紧邻地铁南约站，是2024年刚刚被认定为深圳“AI+药械”专业园区。  

这里厂房高大通透、重载承压，专为生物医药、智能制造、机器人、新能源等“硬核产业”量身定制。  

 

深圳宝龙生物医药创新发展先导区。图源：深圳国资

 

不少人更熟悉的是深圳湾科技生态园，坐落在特朗普认证过的“南山区粤海街道”， 这里也是科技巨头的集结地——有华为、字节跳动、商汤科技、云天励飞等龙头企业；1300多家科创企业中，有14家世界500强，46家上市公司，超过300家专精特新企业。  

 

这绝对不是郊区清仓甩货！  

这是真真正正地在“创新主场”打开大门！  

 

 

背后的逻辑

很多人惊叹于深圳的招商排场，  

不过真正值得我们关注的，是零租金背后背后那个更深层的问题：  

在当前经济环境下，深圳试图用空间政策重构什么？  

它到底在改写哪一种关于创新的城市逻辑？  

 

从初创企业的角度来说：  

空间就是个沉没成本，只要降低这一项，资金可转向人才、产品、研发；  

所以，当深圳宣布“零租金”， 它真正释放的，其实是一种时间资本。 让企业多活两年，而这意味着什么？意味着再多出四轮试错，再多一次产品打磨的机会，也可能是把初步验证推向规模化的那次冲刺。换句话说，这不是“优惠”，这是容错空间—— 而容错，恰恰是创新最稀缺的土壤。  

 

 

 

从投资人的视角来看，  

这等于是政府用“零租金+平台服务”打了个缓冲带，主动承担了部分早期孵化的风险，原本那些“太早、太不确定、不敢投”的项目，现在变成了“有基础、有潜力、可跟进”的标的。 投资行为越活跃，创新资本就越愿意“放水养鱼”，也就会有更多的初创企业冒出来。  

 

再站在城市资源配置的角度看：  

很多城市的园区是“资源占有型”——它们就像放在银行里吃灰的“金条”，看起来富裕，但没有流动。  

深圳将国资园区这类“稳健型”资产转化成“激进型”， 那些也许本可以收租、做资产管理的那部分资源——去下注一批仍处于早期、甚至还在试错阶段的科创企业， 是一场老成本换新增长的下注。  

 

 

 

深圳这个打法很聪明：  

空间是静态资产，而生态才是流动能量。  

通过“空间”这个入口，搭建“空间 + 场景 + 金融 + 人才 + 平台”这个系统性孵化机制”， 进而形成创新生态系统，支持下一阶段的强势增长。  

 

 

其他城市

跟？还是不跟？

 

当然，不少城市看到这个做法后，第一反应是：  

我们也可以搞一个！  

 

可惜，深圳能搞，不代表其他城市也能搞：  

“零租金”这个逻辑成立的前提，是城市/片区已经有了一个闭环系统。  

因为光有空间，不足以催化价值，真正的力量来自于 五个关键环节的协同起效：  

 

 

企业被吸引入驻，不仅仅是因为深圳提供免费的/低成本的 办公空间 ，还有真实可用的 应用场景 ，比如AI+药械领域可以现场部署、实时测试。  

紧接着， 科技金融 的资源就跟上了，有政策基金、天使轮配套，甚至还有基于成长性的融资通道。 与此同时， 人才政策 也迅速铺陈开来，从住房、子女教育、户籍落户一路打通。整个过程中，政府搭建的 平台系统 则像一张可视化操作面板，帮企业一键对接资源、空间、政策和服务。  

所以问问：  

我们的城市是否具备一定的地理优势与产业辐射力？是否靠近人工智能、生物医药、具身机器人这样的头部产业带，或者至少能和现有产业形成技术或市场的耦合？  

如果一个园区孤悬一隅，只是政策洼地、成本洼地，却没有知识、资本、人才的流动通道，那再便宜的租金，也很难换来真正的产业集聚。  

 

再从入驻的企业想想，是因为“空间等着我”，还是“市场等着我”？  

这是两个完全不同的逻辑。 如果企业是为了赶上某个真实存在的场景需求、自身技术在落地上有清晰路径，那空间对它来说就是“燃料”。 反之，这个逻辑就行不通。  

再者，我们能不能做到像深圳那样，一键看空间、一屏调资源、一体化打通金融、政策、人才和场景接口？  

 

 

深圳动作的背后，体现的是一种“城市级的产品思维”，  

是把“城市空间”当成“可运营的系统平台”来打造的。  

这这考验的是城市的制度设计力、跨部门协调力，以及对生态演化节奏的精确把握力。  

 

当然，每一个城市都是不一样的，我们要思考的是：  

我的城市到底想长出什么样的产业生态？有没有清晰的主场优势？你是想构建一种独特的创新生态，还是只是想“从别人那里抢企业”？如果你没有形成自己的产业定位、技术护城河和人才集聚优势，那么零租金也只是给企业多提供了一段过渡时间，它们迟早会离开——因为它们从未真正属于这里。  

你所做的一切，最终不过是给别人养了个“预孵基地”。  

 

政策是可以复制，  

但生态和演化路径，永远只能原创。  

    

笔记碎碎念：      

要不要那么卷....

■ 来源：   TOP创新区研究院

■ 编辑：  规划师笔记 

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