杭州天空之城与中区综合体开发策略研究

杭州天空之城与中区综合体开发策略研究

文 /  周禾晗 叶伟康 应亦宁

 

NO.1

车辆段上盖开发背景及相关理论

1.1  结合城市交通基础设施的已有开发模式

早期城市扩张主要受交通导向影响，导致城市交通基础设施占用了大量的土地资源   ^[1]   。面对城市土地资源的紧张和城市化进程的加速，近年来城市交通基础设施的建设正朝着可持续发展和城市功能空间利用率优化的方向迈进   ^[2]   。车辆段上盖开发是随着城市发展和土地利用效率需求逐渐形成的一种城市规划策略，通常指在公共交通车辆段的停放和维护设施上方进行土地开发，从多方面影响着城市及周边地块的营建策略选择，包括土地利用、交通基础设施、经济物业开发、生态环境等，满足城市发展的多目标需求   ^[3]   。

1.2  国内外已有开发策略案例分析总结

2014年我国出台的铁路综合开发相关政策开始聚焦城市交通站场的土地开发，鼓励以一体化统筹开发建设、立体化集约利用土地资源。

车辆段的开发呈现出从城市发展交通基础建设的单一资源转变为多元混合资源整合的特征   ^[4]   。国内案例以新建城市交通车辆段盖上开发为主，以站点为核心，结合盖上开发工程技术   ^[5]   ，设计土地价值捕获机制   ^[6]   ，如 香港九龙湾车辆段、深圳地铁1号线前海湾车辆段上盖项目 。

这种早期规划综合开发模式包括几个关键特点： 1） 促进土地与车站的综合发展，实现交通基础设施与城市生活功能的紧密融合 ^[7] ； 2） 重视车站与邻近社区之间的步行网络规划，增强地铁对人流的吸引，提升土地的经济价值 ^[8] ； 3） 实际开发过程分期进行，根据市场需求和成熟度逐步推进 ^[9] ； 4） 将车辆段隐藏，以减少对周边环境的负面影响 ^[7] 。

国外案例以盘活现有铁路用地为主   ，通过释放大规模土地、捕获上空空间资源，缝合重构城市空间，讨论公众利益   ^[6] ，如 纽约哈德逊站场、皇后区森尼戴德站场 等，其特点包括： 1） 存在技术复杂性，如桩基、支撑结构和平台建设需要确保车辆段的正常运作不受影响； 2） 环境融合难度大，需要考虑包括噪音、振动控制以及对现有交通流线和公共空间的影响； 3） 考虑公众的意见和需求，提高项目的社区接受度。

▲ 车辆段相关土地开发的国内外案例研究

作者自绘

NO.2

杭州天空之城城市设计多方案比较

杭州天空之城项目（以下简称“天空之城”）由杭州地铁与万科在2018年共同开发，联合SOM、AAI、青墨设计、日建设计、上海都设营造、北京叠术等多家设计机构，历经4年完成全域多子项目集群设计开发。基地位于杭州未来科技城，紧邻杭州西站，交通便利，附近有西溪国家湿地公园和五常湿地（图1）。

▲图1    地理区位图 

作者改绘，原图来源于 mp.weixin.qq.com

2.1  项目规划建设概况

天空之城东侧紧邻杭州绕城高速公路，南侧接壤余杭塘路和地铁5号线五常站，西侧以荆长大道为界，北侧与余杭塘河相邻。总体规划占地面积为121.28ha，其中车辆段上方建设用地面积为37.24ha，总建筑规模达134万m   ²   ，可容纳约3万名居民和工作者。项目配建一所48班的小学和三所15班的幼儿园，另有23万m   ²   的商业办公用地、10万m   ²   的社区配套设施、4500m   ²   的体育中心和8600m   ²   的文化中心（图2）。

▲图2    鸟瞰效果图  ? 上海都设营造建筑设计事务所有限公司

2.2  总体城市设计方案演进过程

2.2.1 总体目标与策略

城市设计总体目标包括三部分：一是对于上盖区域，涉及物业开发、结构转化层处理、交通标识性及系统组织；二是对于盖下区域，大体量综合项目如何配合上盖交通、与邻近地铁站之间的衔接、自身土地开发需要兼容配套的基础设施；三是如何消解上盖边缘区域的城市立面。  

多轮城市设计方案优化针对盖上盖下功能布局、开发强度、建筑形态及交通组织等方面进行了不断的修改调整。   早期的规划方案确定了基本的城市功能布局和交通流线组织，在此基础上进一步优化了城市结构、地块功能的复合使用、公共交通道路组织及慢行流线设计（图3）。

▲图3 城市设计总平面图（左：早期规划方案；右：SOM 规划方案） ? 上海都设营造建筑设计事务所有限公司

2.2.2 重视上盖边界过度的集约化土地开发

天空之城上盖区域以住宅、教育为主，盖下区域以商业、办公、住宅以及交通设施为主，遵循已有结合车辆段开发的基本模式（图4）。

▲图4 城市车辆段开发基本概念示意图，   作者自绘

不同于常规模式，上盖的边界区域增设强公共属性的商业长街，利用上盖城市立面压迫的天然短板，打造商业长街，在解决城市立面的同时，消化上盖区域到盖下区域的15m垂直高差（图5）。

▲图5 边界区域竖向空间示意图，作者自绘

早期城市设计方案中规划了一条慢行路径缝合公交站场、上盖社区以及地铁五常站，并以此路径为重要构成要素形成城市基础结构。 SOM提出的城市设计优化方案打破了传统的横向平行布局，引入垂直于社区生活轴的文化体验轴线 ，丰富了城市空间节奏 （图6,7） 。

▲图6 早期规划方案土地功能开发

作者改绘，原图由 SOM 建筑设计事务所提供

▲图7 SOM 优化方案土地功能开发

作者改绘，原图由 SOM 建筑设计事务所提供

伴随城市功能结构的重新构想，城市用地也进行了调整   ：盖下区域将C15、C17单一办公用地属性调整为商办混合用地，为地块与南侧五常地铁站地下空间一体化开发奠定了基础，提升了土地利用率，其中C15地块办公用地进深减小，土地资源配置更加合理（图8,9）。

▲图8 商业长街实景  ? 曾江河

▲图9 城市空间结构 

来源于mp.weixin.qq.com

2.2.3 多模式交通衔接多核心设计

结合城市车辆段综合开发的交通组织通常需要解决多种交通设施的路线转换， 天空之城交通流线总体设计需要有效解决上盖区域的公共和私人交通出行需求，实现与南侧五常地铁站、西侧公交枢纽的连接 。上盖区域9~15m标高区间作为交通组织及结构转换层，盖下区域采取以轨道交通疏散流线为导向的开发策略，地块C15、C16、C17结合五常地铁站实施一体化开发（图10）。

▲图10  五常地铁站地下空间一体化开发

作者改绘，原图由 SOM 建筑设计事务所提供

早期的城市规划方案中上盖区域的交通主要通过外围车行道组织   ，并与盖下区域通过高架道路连接   ，这样规划存在几个问题：首先，整个盖上区域过大，且直接的交通联系标识性较弱；其次，盖上区域的居民到达盖下区域的路径选择有限，导致盖上区域成为孤岛。

SOM对方案进行了几个重要调整：   首先， 确保慢行路径规划在可实际开发的城市公共空间 ，例如避免路径穿过学校和住宅小区内部； 其次，在盖上区域增加城市公共绿地，并增设连接这些绿地的慢行路径 ，丰富和完善盖上慢行系统； 最后，在9m标高的车辆路网上新增支路，缓解因地块划分过大而导致的交通压力 （图11）。通过这些调整，提升了交通组织的合理性，增强了上盖与盖下区域的连通性，为居民提供了更加便捷和舒适的出行体验。

▲图11   9m 标高道路系统  ? SOM 建筑设计事务所

2.2.4 以自然人本空间塑造高度公共性

天空之城公共空间设计针对上盖和盖下区域不同地块功能定位而有所差异，上盖区域公共空间主要服务于居住与学校，需要相对日常化；盖下区域公共空间涵盖了商业、办公和居住需求，需要更注重多功能性和开放性。早期规划方案中盖下区域的学校和居住区内部的绿地作为城市开放公共空间，受限于盖下住宅区的物业封闭性管理，在实际使用中开放度不高，不适于盖下区域对公共空间开放性的需求。

SOM的规划方案在盖上区域分散布置了多个公共绿地，中轴线上利用自然绿地空间将开放性的公共商业配套进行串联   ，实现盖上盖下区域公共绿地的系统组织， 更有效地实现区域开放空间的公共性。

NO.3

中区综合体营建策略

中区C16地块作为天空之城的重点地块，南侧紧邻五常地铁站，总用地面积为2.7万m   ²   ，建筑规模12.6万m   ²   ，其中商业1.5万m   ²   、办公4万m   ²   ，文化艺术中心8600m   ²   。经过多轮城市设计方案优化，完成从普通商办用地到城市中心门户的定位转变，与之相伴的是更复合的功能配置、更多维的交通联系以及更高品质的公共空间期待。

3.1  中区综合体建设复杂性分析

3.1.1    解决基础配套的同时需满足规划指标要求

中区综合工程项目涉及商业、办公、文化中心、社区停车楼以及地下交通枢纽等主体，需要满足规划、人防、绿化、消防等多重资源的调度分配，同时项目需要在建筑限高60m的条件下完成建筑密度30%、绿地率45%、容积率2.3的规划指标。因此， 在办公塔楼之间设计了跨度30m的顶棚以满足建筑密度指标；停车楼顶层界面设计空中公园确保地块绿化率 ，在解决基础配套的同时满足地块指标要求。

3.1.2 地块周边要素复杂，需要回应多层多主体的交通联系

中区地块位于天空之城重要门户位置，在解决自身内部土地开发挑战的同时还需回应周边的复杂要素。   地块开发需考虑与五常地铁站的衔接，以满足地块内办公、商业人流的需求；地块北侧应设计有效的人行通道，以增强与商业长街及社区中心的连通性。此外，还需规划与东西两侧商业商务用地的空中连廊，实现空间上的无缝衔接和功能上的互补。

3.2  规划建设策略

3.2.1    总体目标及策略

中区C16地块的主要目标是在车辆段上盖综合体开发模式的引导下，在满足既定功能的同时，塑造城市门户形象，完成从五常地铁站到盖上区域的交通联系，并创造自然人本的城市公共空间。为实现这些目标，主要采取以下策略： 1） 加强区域联系，创造由地铁站向上盖社区的标识性路径； 2） 功能集合布局，通过布置立体办公、商业、停车应对消防、设备等综合性挑战； 3 ）在规划条件适应与反馈并进的过程中，协调绿地率与建筑密度，纳入规划红线外的部分（图12）。

▲图12   中区建筑生成逻辑演示，作者自绘

3.2.2 打造由地铁站通向上盖社区的标识性路径

面对交通连接和高差组织挑战， 通过标识性路径连通地铁站及上盖社区，有效组织公共交通流线，引导人流自然进入与疏散 （图13）。

▲图13   中区整体剖面空间设计图

作者改绘，原图由都设营造建筑设计事务所提供

从南侧-6m标高地铁出口开始，通过商业空间中的大台阶逐步抬升至10m标高衔接天空公园，最后由天空公园实现与上盖社区的连接。 商业空间在这里扮演了重要的城市功能角色 ，顶棚的设计在视觉上形成了标志性特征， 塑造天空之城中区的门户形象，同时完成由地铁站向上盖社区的路径标识 （图14）。

▲图14 中区顶棚视觉以及聚焦立体停车楼功能复合利用

作者改绘，原图由都设营造建筑设计事务所提供

3.2.3 突破传统开发模式，集约立体布局

为应对高度功能复合的挑战，采用集约立体布局策略， 商业和办公综合体突破了传统的上层办公、下层商业的整体开发模式，将半室外的商业空间作为城市公共空间 。例如，将商业大台阶下的楔形商业空间巧妙置换为办公公共大堂，不仅为办公区域提供了独立的首层界面，也提升了空间的使用效率；商业区、办公楼和艺术中心共享一个集中的停车楼，实现资源的高效利用和优化配置；集约利用停车楼顶层界面，将其开发为约1万   m   ²   的开放天空公园，立体串联北侧盖板和南侧综合体（图15,16）   ^[15]   。

▲图15 中区商业商务区综合工程项目建成鸟瞰  ? 张力视觉

▲图16 中区商业商务区屋顶空中绿地  ? 张力视觉

3.2.4 规划条件适应与反馈并进

在项目从设计到实施阶段的全周期中，强调跨领域合作和多方利益的协调。   面对半室外商业空间消防安全区划定标准在现行规范中的不明确性，项目团队在方案设计阶段就主动与相关部门进行了深入的沟通和协作。经过创意构思和专业讨论，创新性地将盖下商业街划定为“亚安全区”，并利用商业空间内设置的大台阶作为紧急疏散通道，以满足安全疏散的需求。针对南侧地下空间整合设计任务，采取前瞻性的规划策略。考虑到未来地铁带来的人流聚集， 不仅局限于红线范围内，而是将红线外的城市用地也纳入了项目规划的范畴。

结合地上商业功能排布打造出一个与地铁站点无缝衔接的地下公共广场空间，提升空间的功能性和可达性，为市民提供了一个舒适、便捷的城市公共空间。 在项目的全周期中，不断调整设计策略以适应规划条件，并通过积极的沟通实现了适应性和反馈的双向循环。 这种动态的适应和反馈机制，为天空之城的开发奠定了坚实的基础，并确保了项目的顺利进行和最终的成功（图17）。

▲图17 中区商业商务区南侧地铁地下集散广场  ? 章鱼见筑

NO.4

结语

随着城市日益增长的人口与经济发展需求，针对城市交通枢纽的土地集约开发案例日益增多，天空之城中区综合项目具有 “城市大型复杂综合工程” 的特征，总结其营建策略将为未来相关项目提供一定的参考价值，其中关键策略可以总结为以下几点。

（1）车辆段上盖区域需应对交通组织、上盖区边界空间品质及高差衔接的综合问题

交通组织需要盖上盖下的协同合作，确保与地铁、公交等公共交通工具的无缝对接   ，设计包括地下车库和自行车停放区在内的充足的停车设施。高差衔接需要重视上盖区域与周边环境的视觉和物理联系，确保视觉方面的和谐与物理方面的可达性。边界空间的品质塑造对于提升上盖区域的整体形象至关重要，通过设置城市开放绿地、艺术装置和休闲设施等，不仅能够提升空间的美学价值，还能增强居民的归属感和生活质量。

（2） 立体化和多功能布局可以通过建筑空间的弹性及适应性设计获得更优的效果

在集约用地的条件下，项目通过创新的商办建筑空间模式，将商业脱离办公，置于双塔办公楼之间，确保空间布局既满足当前的功能需求，又具备应对未来变化的适应性。

（3） 需具备跨越红线思维与区域统筹能力

在进行车辆段上盖区域边界地块的开发时，需要从宏观角度出发，将项目置于更广阔的区域背景进行考虑。打破传统红线界限，实现资源和功能的整合，促进不同开发主体之间的合作，实现周边区域的规划和建设协调一致。

结合城市车辆段的项目开发，从交通组织、边界空间柔化处理、人本自然空间塑造、建筑空间弹性设计以及跨越红线思维等多方考虑，实现将城市设计与大型工程空间设计的有机结合，完成土地资源的高效利用和城市空间的优化布局。

---

项目信息

项目名称：杭州天空之城中区  

业主：杭州西曙置业有限公司  

建设地点：浙江省杭州市  

城市设计：SOM 建筑设计事务所

建筑设计：上海都设营造建筑设计事务所有限公司

总建筑面积：126 238 m ²

基地面积：27 808 m ²

设计时间：2019

建成时间：2023