商办改住宅！空置的办公楼有出路了

办公楼转换

Office converted into apartment    

近年来，随着办公楼空置率的不断上升，部分地块的商业功能逐渐过剩。以上海北外滩和徐汇滨江为例，原本规划为商办功能的地块，调整为住宅用地。

然而，对于那些已经空置的办公楼，我们又该如何应对呢？

最有效的方式是将这些空间改造为住宅或长租公寓。这样的改造不仅能够有效填补中心区域的住宅空缺，还能充分利用现有的建筑资源，减少拆建带来的资源浪费，进一步优化城市空间结构。

当然，这也并非是一蹴而就的简单任务 。在设计过程中还要面临多方面的结构和设施挑战。 开发商和设计师需要在前期进行充分的可行性研究，仔细评估建筑的结构条件、法律政策以及市场需求，确保项目能顺利推进。

首先，办公楼与公寓在结构上存在显著差异，办公楼通常采用较大柱网和较长进深设计，导致部分房间采光和通风不足，且楼板承载力和梁柱布置可能不符合公寓需求，需要结构加固。

原有的空调、电梯和消防设施也需全面更新或升级设备，并调整空间布局 （如水电、排气系统等） 确保满足现代公寓的居住功能。 同时，许多办公楼窗户面积小或不可开启，采光和通风较差，需在不破坏结构的前提下增加采光口或天窗。

      

      

虽然办公楼改造为公寓面临许多设计限制，但通过创新的设计理念和先进的施工技术，已有不少成功案例。

Part 01

One Wall Street

50 层办公楼  

改成 566 套公寓  

One Wall Street（纽约华尔街一号）是一座位于曼哈顿金融区的装饰艺术风格摩天大楼，最初由著名建筑师拉尔夫·沃克（Ralph Walker）设计，于 1931 年竣工。

该建筑共有 50 层，原本用于办公，随着时间的推移，逐渐面临着功能的转型。

为了适应现代需求， Macklowe Properties  开发公司对其进行了大规模改造，将原本的办公空间转变为豪华住宅。

改造后的建筑提供 566 套公寓，包括从单间公寓到四居室的多种户型。公寓内的设计则融合了优雅的欧洲风格，提供极好的都市景观。

△改造过程

3404 号住宅是该建筑中最大的单元之一，拥有三间卧室，设计精致，为了营造温馨的家庭氛围，设计师在装饰上使用了丰富的天然材料，并将现代家具与经典元素融合，展现出与其历史相符的深度与厚重感。

空中泳池是华尔街一号的设计亮点，拥有玻璃天花板和 360 度视野，让住户在游泳的同时享受曼哈顿天际线。泳池旁的环绕露台为住户提供理想的放松空间，结合舒适与视觉享受。

项目链接▽

       

  93年历史的华尔街1号，从顶级办公楼变身豪华公寓  

Part 02  

55 Broad Street  

36 层办公楼  

改成 571 套公寓  

55 Broad Street（      布罗德街55号      ）位于曼哈顿下城金融区，是一座标志性的 36 层塔楼，原为高盛的总部，      由 Emery Roth & Son 设计，建于 1967 年。    

后由 Silverstein Properties 与 Metro Loft 携手开发，计划将原有的办公空间改建为 571 套从单间到三居室的豪华租赁公寓。    

在改造过程中，原有的办公楼结构将得以保留，并对内部空间进行优化。公寓单元功能齐全，配备节能隔音窗户以及内置洗衣机和烘干机。厨房使用定制的意大利电器和石英石台面，浴室则铺设定制的意大利瓷砖，并配备 Porcelanosa 品牌盥洗台及充足的储物空间。

项目还提供了一系列豪华设施，总面积为 2322㎡，包括一个 24 小时看管的两层大堂、精心设计的图书馆、配有 Technogym 设备和瑜伽室的健身中心、共享办公空间以及宠物清洗站等。

屋顶平台      还带有小型泳池、烧烤架和休闲座椅，住户可以在这里欣赏曼哈顿天际线和黄昏美景。

Part 03

De Voortuinen

14 层办公楼  

改成 94 套公寓  

该项目位于荷兰阿姆斯特丹，原为国家银行的总部办公楼，后来由       HLW 506       开发商购买并改造成住宅楼。建筑占地面积为 9300㎡，由 Elephant Architecture 设计和建造。

De Voortuinen 原建筑照片▽

建筑共有 14 层，整体设计保持简洁大方，外立面在改造过程中得到了创新，增加了垂直绿化元素。  

改造后共有 94 套公寓，户型面积从 33㎡ 到 153㎡ 不等，其中顶层有两套超大公寓，面积分别为 319㎡ 和 324㎡。室内设计保留了原办公楼的混凝土墙面，增加现代感的材料如木材和大理石，简约而不失高端。

改造后标准层平面▽

项目链接▽  

         

  办公楼改公寓楼，居然去掉了核心筒和走廊，出乎意料了！  

 

Part 04

Castilho 203 Building

10 层办公楼  

改成 19 套公寓  

Castilho 203 大楼 位于葡萄牙里斯本， 原为由托马斯·塔维拉设计的办公楼。后 由 ARX 葡萄牙建筑事务所设计，经过改建后将转变为高标准公寓，涵盖前丽兹酒店区域。

最初，设计团队考虑保留部分钢筋混凝土结构并加以回收再利用，但在检查现有结构后发现其不符合现代规范，因此决定进行大规模的拆除、加固与扩建。

新建筑仅有 19 套精致住宅，提供两居室和三居室户型。公寓以现代设计为核心，结合奢华与实用性，确保每一位住户都能享受极致的生活体验。

室内设计精益求精，通过材质、细节、光线和空间的精心设计，致力于为住户提供一个奢华且充满艺术氛围的居住体验。

Part 05

Factory Apartments

6 层办公楼  

改成 96 套公寓  

Factory Apartments 大楼最初为福陆公司办公楼，      建于 1972 年，设计理念旨在容纳未来多种功能，灵活性极强。

改造后大楼实现了从「工作空间      」      到      「      生活      空间      」      的转变，同时打破了封闭的立面，创造了开阔的视野。

大楼内包含       96 套阁楼公寓      ，其中 30 套为       Casco 式公寓      ，为住户提供更大的自由度。住户可以自由调整厨房、浴室和卧室的布局，打造符合个人需求的独特空间。每套阁楼公寓的设计都是量身定制，保证了独一无二的户型空间。

平面图 ▽

户型图 ▽  

Part 06

Flatiron Building

22 层办公楼  

改成 60 套公寓  

Flatiron Building（ 纽约熨斗大厦 ）建于 1902 年，是由建筑师丹尼尔·伯纳姆设计，采用钢框架结构，是美国钢结构摩天大楼早期的代表之一。

△曼哈顿熨斗大厦是最早投入使用的钢结构建筑之一，竣工时建筑高度约为 91 米，曾一度成为世界上最高的建筑。

其标志性的三角形外观因位于第五大道与百老汇大街交汇处的狭长地块而得名。最初命名为富勒大厦，后来改为熨斗大厦，并成为纽约市的标志性建筑。

熨斗大厦自建成以来，长期用作办公楼，曾是麦克米伦出版社的总部。直到 2019 年，麦克米伦出版社迁出后，办公空间空置。

△原始平面  

2023 年 10 月，业主宣布将对其进行改造，计划将 22 层的办公空间转变为约 60 套豪华公寓，底层零售空间将保持不变。

改造面临的最大挑战是熨斗大厦特殊的三角形布局，导致电梯和楼梯的调整相对复杂。同时，作为历史地标，改造还必须保留原有建筑风貌。

改造后的公寓将配备现代化设施，如不锈钢电器和高档石材台面等，同时保留建筑的历史细节，以确保既满足当代居住需求，又不失其文化象征意义。

△翻修期间建筑 内部照片

Part 07

Remington Tower

18 层办公楼  

改成 101 套公寓  

Remington Tower（原名天际线大厦）位于美国俄克拉荷马州塔尔萨市，是一座 1983 年建成的办公楼。

2017 年，这座大楼遭遇龙卷风袭击，严重损毁，随后一直处于空置状态。直至 2020 年，TAG Multifamily 收购该建筑并决定将其改造为高端公寓。  

 

建筑效果图▽

改造后的大楼包含 100 多套一居室和两居室公寓，配备智能家居系统（自动窗帘、电壁炉等），顶层公寓可俯瞰塔尔萨全市。

项目还将升级设施，包括新的空调、电梯和消防系统，并增建新的便利设施区域，旨在为居民提供奢华的居住体验。

户型图      ▽

      

△A型丨82㎡

      

△B型丨46㎡

      

△ C型丨64㎡

      

△ D型丨43㎡

      

△E型丨45㎡

      

△F型丨67㎡

          

将办公楼改造成公寓的模式，无疑是对城市空间资源的智慧再利用。通过巧妙的设计和精心的施工调整，让办公楼再次焕发出全新的生命力，满足现代居住需求的同时，也让城市的建筑结构更加多样化和灵活。