大宸论道 | 第四代住宅建筑

本期【大宸论道】邀请新疆天地集团广东省第四代住房事务部副总经理郑富强先生、大宸设计集团总建筑师黎国林先生，围绕第四代住宅建筑的概念、设计、实践及市场前景展开探讨，解析其发展逻辑与挑战。

一、代际划分和市场现状

第一代：茅草房（仅满足遮风避雨，无舒适性）；第二代：砖瓦房（延续两千多年，居住条件改善）；第三代：电梯房（城市化产物，高密度但缺乏自然连接）；第四代：庭院房（在高层中融入空中花园与公共平台，对标地面别墅）。

核心特征：每户配备两层通高的私家花园（挑高≥5.6米，覆土≥50公分，面积30-100㎡不等），实现“空中种树养花”；设置350-500㎡公共共享平台，促进邻里互动，形成“微社区”；采用错层错向设计，规避上下层视线干扰，保障私密性。

市场现状： 第四代住宅将自然引入高层，解决城市居民“缺庭院” 的痛点。多地政府出台试点政策，对符合标准的私家花园和公共平台不计入容积率，降低购房者成本（如佛山、惠州等地明确支持）。

二、第四代建筑的优势

居住体验升级：私家花园提供半室外生活空间，可种花、种菜、烧烤，甚至搭建茶室，提升生活趣味性；公共平台设置健身区、儿童游乐区等，促进邻里交流，缓解城市“邻里陌生化”问题。

经济成本优化：私家花园和公共平台不计容，开发商可通过“高赠送面积”吸引购房者，得房率比传统高层（公摊22%-28%）提高约12%；政策支持下，部分城市对绿化面积给予20%容积率折算，降低开发成本。

市场竞争力： 作为差异化产品，相比传统高层溢价显著（如成都某项目开盘价较周边高80%），适合改善型需求。

三、现存争议与挑战

成本问题：结构成本增加：私家花园采用大悬挑设计（悬挑6米以上），需增加钢筋含量（主体每平米加30克钢筋），综合成本比传统住宅高500-1500元 /㎡；公共平台精装费用由开发商承担，若后期维护不当可能引发业主纠纷。

设计风险：部分项目因缺乏统一标准，出现“为做大阳台而牺牲功能”的问题，如卧室采光不足、上下层视线干扰（案例：成都天鹅湖项目因私密性差，房价十年未涨）；北方地区因气候限制（如暴雪、大风），户外平台使用率低，需额外设计防风、排水系统。

政策落地差异： 各地对“结构内/外”的认定标准不一，导致同类设计在不同城市可能面临“计容”或“不计容”的争议（如株洲项目获批，广东部分城市仍在试点）。

四、设计要点

私密性保障：采用奇偶层错向布局，使上下层花园错位，避免垂直视线干扰；卧室与花园分离，花园朝向避开卧室开窗，并用绿植遮挡（如株洲项目通过1.5米高绿植墙实现隐私保护）。

结构安全：大悬挑结构需通过计算验证抗扭、抗风载能力，采用预应力混凝土或钢结构；花园设置五层防水和防根穿刺层，公共平台配备智能排水系统（如成都项目经历暴雨考验无渗漏）。

功能适配：小户型（90㎡）配置30㎡花园，大户型（200㎡以上）可设空中泳池、私人停机位（如成都某豪宅项目）；公共平台结合地形设计，如高层项目通过“空中连廊”连接各单元，提升可达性。

五、典型案例分析

成功案例：株洲立体园林住宅设计两梯四户，每户配45-100㎡私家花园，公共平台设网球场、健身区；电梯外置，住户可直接从平台入户，兼顾隐私与社交；29 层住户体验如“住在首层”，绿植覆盖率高，交房后入住率超 90%。

失败案例： 成都天鹅湖项目问题根源：未遵循错层设计，卧室与花园正对，私密性差；阳台板遮挡下层采光，导致室内昏暗；缺乏统一维护，花园沦为“杂物间”。教训总结：第四代建筑需以“功能优先”为导向，避免盲目追求“大阳台”形式。

六、未来趋势与政策建议

随着政策完善（如广东佛山、湖南全省推广）和技术成熟，第四代建筑将逐步成为改善型住房的主流，传统电梯房可能转向公租房市场；除住宅外，可延伸至养老社区（促进老人社交）、酒店（打造空中花园客房）、写字楼（设置露天办公区）等场景。

对开发商：避免“概念炒作”，严格遵循《城市森林花园设计标准》，优先落地120-180㎡改善型户型；与政府合作争取政策红利，如通过“低容积率地块”开发高端项目。

对设计者：强化“全生命周期设计”，兼顾美观与实用性，如北方项目可设计可封闭花园应对冬季；利用BIM技术优化结构计算，降低超限风险（如超高层项目限制在100米以内）。

对政策制定者：统一“第四代建筑”认定标准，明确“不计容”范围；出台专项补贴，鼓励绿色建材和节能技术应用（如太阳能灌溉系统、垂直绿化）。

嘉宾认为，第四代建筑不是简单的“阳台放大”，而是居住模式的革命—— 通过空中庭院与公共空间，平衡城市化密度与自然需求，重构“高楼里的熟人社会”。

尽管面临成本、设计和地域限制，但其“提升居住品质 + 政策支持 + 市场差异化”的三重优势，使其成为破解当前房地产同质化困局的关键突破口。未来需以“标准化设计 + 精细化运营”推动落地，避免重蹈“伪创新”覆辙。