本文为“规划师笔记”精选文章

本文转载自第一财经、上海华略智库

党的二十届三中全会明确提出， “ 建立可持续的城市更新模式和政策法规。 ” 近年来，随着各地城市更新行动的持续推进，众多老旧小区、老工业厂区、老历史文化街区正在发生蜕变，北京首钢园、上海蟠龙天地、广州永庆坊、深圳南头古城、天津金茂汇、成都猛追湾、重庆山城步道、海口骑楼老街 …… 正以崭新的面貌焕发出新的生机。

其中，广州永庆坊和上海蟠龙天地作为近年来城市更新领域的标杆项目，分别代表了历史文化街区更新与都市文旅综合体更新的两种典型模式，充分展现了传统文化与现代生活的和谐共生之景，为超（特）大城市的更新发展提供了值得借鉴的经验和启示。

 

（一）广州永庆坊： “ 微更新 ” 中的 “ 绣花功夫 ”

永庆坊坐落于广州市荔湾区的西关历史文化街区，面积约 76 万平方米，东接上下九步行街，南衔 5A 级景区沙面，临近地铁 1 号线和 6 号线黄沙站，内部以荔枝湾涌水系串联起广州保存最为完整的骑楼建筑群。永庆坊的历史可以追溯到清朝，曾是广州最繁华的商业区之一，但由于人口逐渐增加，区域生活环境明显下降，建筑老化、基础设施不足、公共空间缺乏等问题日益凸显，导致街区逐渐衰落。

2015 年，广州在全国率先成立城市更新局，将恩宁路列为广州第一个历史文化街区微改造项目，以 “ 绣花 ” 功夫成功将恩宁路从老旧街区改造成今日火爆出圈的永庆坊，在原有 “ 三横五纵 ” 的街区格局中， 79 处建筑遗产、 6 项非物质文化遗产全部保留， 1.2 公里骑楼街传统风貌完整还原。 2018 年 10 月，习近平总书记来到永庆坊，对城市更新成果给予充分肯定，指出要 “ 让城市留下记忆，让人们记住乡愁 ” 。

 

图： 广州永庆坊内的荔湾城市记忆馆，来源：自行拍摄

 

图： 广州永庆坊微改造前后对比，来源：自行拍摄

经过 “ 微更新 ” 的永庆坊不仅保留了广州老城区的历史风貌，还融入了现代都市的时尚元素，成为广州旧城微改造的文化新地标，拥有广州最完整的骑楼建筑群，被誉为 “ 广州最美骑楼街 ” ，焕新了李小龙祖居、詹天佑纪念馆等具有岭南特色的历史建筑。同时，永庆坊所在的荔湾区也是粤剧的重要传承地，具有鲜明的文化地位，周边有八和会馆、銮舆堂等与粤剧相关的历史建筑，游客可以在此感受和体验粤剧曲艺、手工印章雕刻、剪纸、西关打铜等非物质文化遗产，感受岭南传统文化的深厚底蕴。

 

图： 位于广州永庆坊的李小龙祖居，来源：自行拍摄

（二）上海蟠龙天地：整体改造的 “ 蝶变之路 ”

蟠龙天地位于上海市青浦区徐泾镇，地处上海虹桥商务区，对望国家会展中心，地铁 17 号线蟠龙路站直达。作为江南文化的重要代表之一，蟠龙最早可追溯至 1400 多年前的隋朝，是一个典型的江南富庶水乡，到 20 世纪上半叶已发展成为商业繁盛的江南古镇。然而随着工业化的发展和城市化的推进，古镇内小工厂、小作坊、仓库与居民住宅混杂，私搭滥建严重，不少古建筑和古镇肌理被破坏。

2019 年上海蟠龙天地项目开工建设，是上海首批城中村改造项目之一，也是上海首个结合历史风貌保护的城中村改造项目。该项目总规划面积超 50 万平方米，其中包含 23 万平方米公共绿地、 25 万平方米国际住区和一座面向未来的江南新天地，打造 “ 公园里的新天地 ” 。在保留传统十字街空间肌理的基础上，融合中西生活方式，创新开放式街区商业形态，使老建筑焕发新生，塑造 “ 上海前门院、江南新天地 ” ，打响面向世界的 “ 江南文化名片 ” 。    

 

图： 上海蟠龙天地改造前后对比，来源：青浦精细化管理公众号

 

广州永庆坊与上海蟠龙天地同处繁华都市，在保留传承历史文脉、依托市场化运营主体、打造国际消费城市的目标等方面具有共性，但是在城市更新方式、运用策略、发展业态等方面又各具特色。

（一）相同的模式

一是都注重文化传承与保护。 历史文化资源是一座城市鲜明的印记，在城市更新过程中，广州永庆坊与上海蟠龙天地都非常注重历史文化的传承与保护。

永庆坊注重对岭南文化的活化与传承。 永庆坊的传统民居、骑楼等建筑，均为典型的岭南风格，承载了广州深厚的历史文化。在改造过程中，永庆坊积极征求非遗传承人等群体的意见，开辟出专门的非遗街区，展示和传承广州本土的非物质文化遗产。永庆坊还采取了 “ 活态 ” 式的业态植入和展示方式，如岭南赵家狮非遗生活馆内，游客可以利用 VR 技术切身体验岭南醒狮表演， “ 三雕一彩一绣 ” 展示广东传统手工技艺广州彩瓷和广绣；粤剧艺术博物馆则承载展览、演出、教育、研究、公共活动等功能，实现了对文化遗产的有效活化。

通过举办粤剧表演、传统手工艺展览等文化活动，打造传承粤文化的平台；举办 “ 永庆坊 · 名家访谈系列活动 ” ，打造城市文化创意新空间，为市民群众提供 “ 家门口 ” 的高品质文化供给，助力岭南文化焕发出耀眼光彩。

 

图： 广州永庆坊的赵家狮非遗生活馆，来源：自行拍摄

 

图： 广州永庆坊的非遗街区，来源：自行拍摄

蟠龙天地注重对江南文化的传播与传承。 在蟠龙古镇的复原过程中，逐一再现了十字街巷、香花桥、凤来桥、程家祠堂等曾经的 “ 蟠龙十景 ” ， 创新打造诸如 “ 江南文化节 ” “ 二十四节气 ” 等节庆文化活动，以及水上剧场等文艺演出，激发古镇活力。在街区设计中，蟠龙天地积极引入江南水乡的文化元素，保留老弄堂的布局和风貌，并将这些传统元素融入现代商业空间的设计，形成富有地方特色的商业街区。此外，蟠龙天地通过展示上海本土的民俗文化和历史遗迹，增强文化的传播和传承，被列入上海市级非物质文化遗产的盘扣技艺也在点缀蟠龙牌坊、戏台、香花桥等。    

 

图： 上海蟠龙天地， 来源： 上海蟠龙天地

二是都依托市场化运营主体。 广州永庆坊与上海蟠龙天地都采用市场化路径进行城市更新，吸引社会资本参与，同时地方政府在政策上给予引导和支持，不仅降低了政府的财政压力，也提高了项目的运营效率和服务质量。

永庆坊引进万科集团作为开发与运营主体 。 在开发资金方面，永庆坊项目通过政府引导、企业投资和社会资本参与的多方合作模式，确保项目的资金充足性和可持续性。万科集团不仅承担大部分的前期开发投资，还通过引入优质商业品牌和文创企业，提升项目的商业价值。此外，永庆坊的收益主要来源于租金，每月平均租金为 100-120 元 / 平方米，通过租金收入、品牌合作和活动策划等多种方式实现盈利。

 

图： 万科负责建设运营广州永庆坊，来源：自行拍摄

蟠龙天地引进瑞安集团作为开发与运营主体。 在开发资金方面，主要依靠瑞安集团的自有资金和社会资本投入，同时得到了相关政策支持和基础设施配套方面的助力。瑞安集团将蟠龙天地定位为高端文旅商业综合体，通过精细化运营和品牌化打造，吸引大量优质品牌和投资者入驻。在运营过程中，蟠龙天地通过租金收入、商业合作和文旅活动等多种方式实现盈利，同时注重提升项目的文化价值和消费体验，进一步增强市场竞争力。    

 

图： 上海蟠龙天地，来源： 上海蟠龙天地

三是都积极打造国际消费中心城市的重要载体。 广州永庆坊和上海蟠龙天地都通过国际化定位、商业升级、文化融合、增强旅游吸引力等多方面举措，为广州与上海打造国际消费中心城市贡献重要力量。

永庆坊通过商业升级，引入高端品牌、特色餐饮和文创空间，打造一个兼具传统文化与现代消费体验的商业地标。 永庆坊在保留西关传统建筑风貌的同时，吸引众多时尚品牌和设计师店铺入驻，满足本地居民和游客的高品质消费需求。同时，永庆坊将岭南文化融入商业场景，通过非遗展示、文化体验活动等多种形式，促进传统文化与现代商业有机结合，通过非遗展示、文化体验活动等方式，丰富了广州打造国际消费中心城市的文化内涵。此外，永庆坊通过优化交通设施和智慧化服务，提升游客的消费体验。 2024 年永庆坊客流量超过 2000 万人次，成为广州文化旅游的热门目的地。

蟠龙天地依托江南水乡文化，打造一个集商业、文化和休闲于一体的国际化消费场景。 蟠龙天地在保留传统水乡风貌的基础上，引入高端零售、精品酒店和艺术展览等业态，不断完善交通设施和智慧化管理，为游客提供便捷舒适的消费环境，吸引大量国内外消费者。同时，蟠龙天地通过文化赋能，将江南文化转化为经济价值，通过水乡文化主题活动和传统手工艺展示，营造出独特的消费体验，增强项目的吸引力。此外，蟠龙天地还通过举办国际性活动和优化多语言服务，提升国际化水平，吸引全球消费者。自 2023 年 4 月底开业以来，累计接待客流量超过 2500 万人次，成为上海的热门打卡地。

（二）不同的路径

一是更新方式不同。 广州永庆坊和上海蟠龙天地在城市更新过程中，虽然有诸多相似之处，但也采取了不同的更新方式。

永庆坊秉持 “ 修旧如旧、建新如故 ” 的原则，采用保留与更新并重 “ 微改造 ” 模式，强调在保持传统街区空间格局和历史风貌的基础上进行适度更新。 永庆坊通过局部拆建、功能置换、保留修缮以及整治改善等方式，逐步完善基础设施、改善人居环境，并保留大量具有岭南特色的建筑元素，特别是开展扎实的史料研究，追本溯源，做到 “ 一栋一策 ”“ 一街一策 ” 。此外，永庆坊保留多户原住居民的日常住所，浓浓的生活气息与时尚的商业形象相交融，亦形成了永庆坊独有的文化特质。    

 

图： 广州永庆坊采用 “ 微改造 ” 模式体现 “ 绣花 ” 功夫，来源：自行拍摄

蟠龙天地的开发采取 “ 整体定位、整体规划、整体开发、整体运营 ” 的模式，将历史文化古镇的保护开发与国际化中央商务区的建设相结合，既保留江南文化的独特韵味，又赋予现代化的功能。 蟠龙天地与时俱进实施更新，着眼于 Z 世代的生活方式和消费趋势，以商业逻辑重新梳理江南古镇原生脉络，通过文化唤醒（ Culture ）探索江南人文精神，通过自然融合（ Nature ）还原江南自然场域，通过城市焕新（ Future ）智造江南未来体验，演绎 “ 古镇的另一种写法 ” 。

蟠龙天地 100% 保留天然和人工河道的阡陌水系，营造摩登江南水乡独特的滨水时光，更复原古镇水乡河溪肌理，打造 1.6 公里江南风情游船观景路线。此外，原蟠龙村居民被就近安置到安置房内，居民们可以步行 5 分钟就能回到原居住地，便于他们与社区联系。    

 

图： 上海蟠龙天地城市更新理念，来源：自绘

二是运营策略不同。 广州永庆坊与蟠龙天地的运营方式存在明显差异，反映出两地差异化的市场导向。

永庆坊以本土化和社区化为核心。 永庆坊的改造采取了政府主导、企业承办、居民参与的运营模式，商户与品牌多以地方性小众品牌为主，注重文化和商业的有机融合，倾向于打造一个具有浓厚地方特色的文化消费区。地方政府制定了《永庆坊片区微改造建设导则》《永庆坊片区微改造社区业态控制导则》，与万科签订了 BOT 协议（ Bulid-Operate-Transfer ，即 “ 建设 - 经营 - 转让 ” ），由政府主导，万科负责项目运营，期满 15 年后交回政府。

改造过程中，政府主导征收和拆迁工作，为改造铺平了道路；万科集团负责具体实施，引入社会资本，推动项目的进行；居民的参与更是关键，各方意见和建议被充分纳入考虑，确保了改造的合理性和可持续性。    

 

图： 广州永庆坊城市更新的 BOT 运营模式，来源：自绘

 

图：
广州永庆坊榕树头议事角，来源：自行拍摄

蟠龙天地以高端化和国际化为核心。 蟠龙天地是瑞安集团落地 Urban Retreat 城市微度假概念的重要项目，采用 “ 文化创意与商业转型 ” 的模式，通过引入创意产业、艺术展览等多元化的商业模式，打造具有国际化视野的城市综合体，具象化阐释其对于社区模式探索、公园商业打造的全新思考。

蟠龙天地不仅成为本地居民的生活和消费中心，也吸引大量的国际游客和外籍人士，引入国际知名品牌、艺术展览等元素，注重高端商业功能与现代居住环境的开发，增强其作为文化和商业目的地的全球吸引力。

三是业态重心不同。 不仅与各自的城市定位和历史文化相关，也反映出不同区域的市场需求、社会结构和人文环境。

永庆坊的业态侧重于 “ 文化 + 商业 ” 的形式。 永庆坊更侧重于文化传承与创新，其商业布局和文化功能的选择突出反映了广州深厚的岭南文化底蕴与地方特色。特别是通过保留和发展传统手工艺、非遗文化、岭南美食等，展现广州作为历史文化名城的独特魅力，继承与创新广州传统文化、手工艺及区域特色产业，提供了一种与历史、文化紧密相连的现代消费体验。总的来看， “ 文化 + 商业 ” 反映出广州在全球化背景下的文化自信以及对本土传统经济的重视和提升。

蟠龙天地的业态侧重于 “ 商业 + 文化 ” 的形式。 上海拥有深厚的海派文化底蕴、文化消费市场和消费人群基础，文化与商业的跨界融合展现出巨大的发展潜力。蟠龙天地作为商业的内核，侧重于高端商业、创意办公空间等现代化业态，通过精心设计空间和活动，以江南文化为底色，引入更具文化属性的商业形态，商业零售、餐饮、文化体验、休闲娱乐、酒店住宅、交通，形成公园里的古镇，满足高端消费群体的需求。总的来看， “ 商业 + 文化 ” 反映出上海 “ 海纳百川 ” 的城市精神，结合历史、人文、自然、社交等多重特色碰撞，以全新的业态组合构筑焕新都市人的微度假目的地。

 

城市更新是一项系统性工程，需要在文化保护、多元协同、土地整备、资金支持和品牌塑造等方面统筹推进。通过总结广州永庆坊、上海蟠龙天地等标杆项目的经验，可为其他城市、特别是超（特）大城市的更新提供有益的启示。

（一）要注重文化传承创新，激活消费动能

国际经验表明，当人均 GDP 超过 1 万美元时，居民服务需求将大幅增加；当人均 GDP 达到 1.5 万美元时，服务商品将成为主导性消费。文化消费作为扩大消费的新引擎与重要抓手，相对实物消费，更多体现为发展和悦己型消费，消费群体也向 α 世代、银发族两端延伸。

因此，城市更新要将文化传承作为核心要务，秉持对城市文化根脉真实性和完整性保护的原则，积极推动城市文化与现代需求的有机融合与转化，构建兼具发展性与时代性的城市文化内核。要深度挖掘当地历史文化资源，充分利用非物质文化遗产平台、传统技艺等多元载体，将文化元素融入现代生活场景，实现古今文化的交融共生。要通过保护历史建筑、街区及文化遗产，精心打造具有地方特色的文化地标，为城市增添独特魅力。要大力发展文化创意产业、推动文旅深度融合发展，促进文化资源向消费动能转化，进而形成文化保护与经济发展相互促进、良性循环的局面，为城市可持续发展注入源源不断的动力。

（二）要注重政府市场协同，吸引多元主体

住建部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中强调， “ 坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。 ” 城市更新是检验政府与市场关系的测试场，要使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，就要构建政府、市场、居民等多方主体共同参与的共建共治共享治理格局。

政府要充分发挥规划引领作用，制定科学合理的城市更新规划，明确更新方向与底线，为项目实施提供清晰的指导框架；通过出台针对性政策，给予市场和社会主体有力的支持。市场要充分发挥资本运作能力和专业化运营经验，积极参与城市更新项目，通过合理的商业模式创新，提升项目经济效益，实现资源的高效配置和利用。社会组织在其中扮演着重要角色，要通过参与决策过程和监督实施环节，确保更新过程的公平透明。同时，要不断完善公众参与机制，建立常态化沟通平台，确保更新成果惠及全体市民，实现社会效益与经济效益的双赢。

（三）要注重创新土地整备，优化利益分配

城市更新的关键在于处理好 “ 人 — 地 — 钱 ” 的关系。要创新土地开发模式，积极探索多级土地开发机制 ， 通过土地整合手段，对分散的土地资源进行统筹规划和集中管理，实现土地的规模化利用；同时，运用功能置换策略，根据城市更新的需求和目标，合理调整土地的功能布局，优化空间资源配置，提高土地利用效率和价值。 要 建立公平合理的利益分享机制 ，通过资金支持 、增值收益共享等政策手段，激励市场主体积极参与城市更新项目，提高其投资和开发的积极性。 要 探索 “ 土地 + 产业 ” 联动开发模式，将土地开发与产业发展紧密结合，通过产业导入和培育，最大化提升土地价值， 并 避免短期行为导致资源浪费和环境破坏，确保更新项目的长期效益和城市的可持续发展。 要 优化土地整备政策，为土地资源的高效利用提供有力保障，推动城市更新工作在土地开发环节更加规范、有序地开展。

（四） 要注重 完善资金链条， 贯穿 全生命周期

城市更新项目具有周期长、投入大的特点，因此需要构建覆盖全生命周期的资金支持体系。在资金筹集方面，要拓宽多元化融资渠道，整合政府专项基金、吸引社会资本参与、争取金融机构贷款等多种资金来源，形成稳定的资金流，确保项目在各个阶段都有充足的资金保障 ； 积极探索创新金融工具，如房地产投资信托基金（ REITs ）、政府和社会资本合作（ PPP ）模式等，吸引长期资本参与。 要 完善资金监管机制，提高资金使用效率和保障资金安全，加强对资金使用过程的监督和审计，确保资金专款专用，使用效率最大化，确保资金运作的透明度。 要 鼓励金融机构开发针对性的金融产品和服务，提供更加灵活、多样化的资金支持方案，为城市更新项目的顺利实施提供坚实的金融保障，促进城市更新工作在资金层面的良性循环和可持续发展。

（五） 要注重 塑造城市新 IP ，提升品牌价值

城市更新不仅是空间改造，更是城市品牌塑造的过程。 要 深入挖掘地方特色文化、历史资源和产业优势，打造独具辨识度的城市 IP ，提升城市品牌影响力。 要 注重品牌化运营，通过节庆活动、文创产品、 宣传推介 等方式， 特别是 结合数字化技术，打造线上线下联动的城市品牌体验，进一步提升城市 软实力 。 要 塑造独特的城市 IP 和提升品牌价值，吸引更多的资源集聚，为城市的长远发展奠定坚实基础，实现城市更新与城市品牌建设的良性互动和协同发展。

*题图：上海蟠龙天地，来源：青浦文旅

■ 来源：  第一财经、上海华略智库

■ 编辑：  规划师笔记