装配式安置房渗漏问题统计分析

1　项目概况

回迁安置房项目包括13栋住宅、2座地下车库及2个配套公建，总建筑面积19.5万m ² 。地下室外墙及底板采用防水混凝土抗渗等级P6，局部采用抗渗等级P8；外设两道4+3mm聚酯胎基SBS防水卷材；屋面为3+3mm厚SBS防水卷材；卫生间为1.5mm厚单组分聚氨酯防水涂料，将卫生间墙面防水做至距地面1.8m；外窗为65系列断桥铝合金内开内倒窗户；现浇结构外墙保温为120mm厚硬泡聚氨酯保温，面层为质感涂料，预制外墙保温采用80mm厚硬泡聚氨酯。

2　重点部位工程维修及漏水问题分析

将该工程2021—2022年的维修问题、物业分户验收及竣工验收问题进行了统计，去除误报及非施工原因的保修，有效维修单共计232份，统计情况见表1、如图1所示。

表1　维修项目分类频次

   

   

图1　维修类别比例分析

由图1、表1可以明显看出，各部位漏水问题出现的频次多达76次，占全部问题1/3，并且问题出现的部位、原因多样，单就此项内容又进行了细化分析，见表2、如图2所示。

表2　漏水问题分类频次

   

   

图2　漏水类别比例分析

由表2、图2可以看出，主要为地下漏水、外墙、外窗漏水问题。这些问题为防水质量通病的问题，将直接选择发生的实例作为内容发现和解决问题，从源头控制质量，降低后期的维修成本。

3　地下室、外墙漏水问题分析及解决措施

3.1　地下室漏水问题

鉴于过往项目地下结构漏水问题较为突出，影响地下空间结构安全及使用效果，尤其靠近车位的部分，常有发生污染业主车辆的情况，导致纠纷不断，为解决上述问题，通过对工程施工过程资料收集、分析，总结如下。

3.1.1　原因分析

通多对施工过程资料收集、分析、总结，分析原因如下。

（1）原因一：地下防水及回填土施工过程把控不严。随着行业对建造速度的追求、建设单位对工期的压缩、施工单位对管理费用的压缩以及工程分包价格过低，随着成本底线突破以及各单位对于利益的追求，同时过程质量管控的松懈，导致出现以下两种情况。

1）回填土施工中未按照规范和设计要求分层夯实或未达到设计要求的压实系数，回填土密实度不够；因基坑较深，竖向防水检查需利用脚手架检查，过程检查不便利，导致竖向墙面防水存在空鼓，接缝粘贴不密实；防水保护板与防水粘贴不牢固，导致回填土过程中破坏防水保护板。

2）回填土填料可能掺杂淤泥、耕土、冻土、膨胀土、湿陷性黄土，这些材料具有高缩性，同时零星掺杂冻土块、砖块等，回填土施工过程中导致防水保护层及防水破坏，形成薄弱点。

以上两种情况导致回填土下沉，使地下出墙管道断裂、防水拉裂和局部破坏等情况。

（2）原因二：盆碗效应。工程基础底部土质为粘土，透水性能较差，基坑支护设计采用复合土钉墙支护结构，回填时由于未破坏支护结构，则两者整体对地下结构而言是一个碗状形态，形成一个盆碗效应，每逢雨季雨量较大时及绿化集中养护期，会出现原基坑支护范围内大量积水、地下水无法外渗，以至于出现本周期内大量地下水浸泡地下结构，槽内土壤外渗量少则增加了水压。

在上述情况下，防水卷材和防水混凝土存在的薄弱点则会直接渗透进去，且难以确定漏点。

3.1.2　解决方案及具体作法

（1）原因一解决方案。工期、价格方面：建设单位和施工单位应根据工程具体情况达成合理的施工工期，不应极限压缩工期；工程分包价格的确定应充分考虑合理工期、施工措施及市场价格进行测算，不得低于市场成本价发包，为过程施工奠定良好的基础。过程质量控制如下。

防水施工：对深基坑竖向防水检查不便利的情况，应针对现场实际情况，操作架体搭设阶段应充分考虑检查通道的搭设，以便过程质量控制，同时鉴于该部位检查安全管控难度及便利性，安排有经验的技术人员负责本项防水的检查，对于墙面粘贴应满检，对于空鼓部位应重新返修，以保证竖向墙面满粘，防止出现防水空鼓和脱落。

回填土：回填前应确定来源地回填土土质是否符合设计要求，保证土质合格；回填过程为控制重点及难点，首先检查运至施工现场的回填土土质是否符合要求，并且运至现场的回填土不得直接倒入基槽，应临时存放至基槽上安全范围区，本工序至关重要。因市区土方运输基本是晚间，待天亮后进行回填土回 填，鉴于目前市场回填土现状，现场旁站很重要，利用铲车将现场临时存放点的回填土，根据规范要求和回填厚度均匀地倾倒至基槽内。为提高工作效率，基槽内可放置小型挖掘机进行分层平整，降低人工费用。待上部肥槽较宽时，可利用小型铲车配合平整，待分层平整完成后，可用碾子（基槽底部选用小型，基槽上部较宽部位选用大型）碾压，代替传统人工打夯。

回填土回填过程中，现场应配置防水快速维修人员，重点检查防水保护板、防水是否有破坏现象。如有破坏应及时维修，防止出现现场无防水维修人员、回填土作业人员担心影响回填进度、隐瞒不报的情况。

因市区大部分土方运输均在晚间，因此现场督导及制度管理很重要，回填时间应明确为白天回填，便于全程管控，因回填土中可能存在零星碎块，对防水造成破坏，所以需全程旁站。

（2）原因二解决方案。上述盆碗效应的形成是由于基础底部粘土与复合土钉墙支护结构透水性差的原因导致，因此回填土时，应在保证安全的前提下，对护坡结构进行一定的破坏，以便于“盆碗”内地下存水的外渗。若现场设置应急观察井，应在基坑底部设置部分应急观察井，待回填时，应急观察井应填砂处理，以便“盆碗”内地下存水的下渗。上述两种措施可使实际地下室周边环境与勘察设计文件保持一致，保证整体防水效果以及地下结构安全。同时，应对地下混凝土浇筑时的振捣及养护进行精细化控制，并且该项工作应安排专人负责，使混凝土密度达到要求，降低混凝土裂缝的发生概率。

3.1.3　应用效果

上述解决方案既能保证工程质量，又能减少工程费用，降低工程质量问题的发生概率，减少维修频次，保证过程检查安全。目前上述解决方案在同类工程中予以应用，历经一个雨季，地下结构未发生渗漏。同时，本项目将混凝土振捣及养护的精细化控制应用至屋面顶板，通过实施经验，混凝土振捣密实度达到要求，养护专人负责，屋面混凝土结构在未施工防水的情况下，经过雨水浸泡未发生渗漏。 

3.2　外墙漏水问题

外墙漏水问题也是常见的问题之一，后期难以找到漏点的问题，渗漏也通常会引起窗户安装公司、土建施工单位、外墙装修公司之间的纷争，且是极易使业主产生损失及投诉的问题，为解决上述事项，通过对工程施工过程资料收集、分析，总结如下。

3.2.1　原因分析

通过对施工过程资料收集、分析、总结，分析原因如下。

原因一：凸出外墙的挑檐、空调板、屋面女儿墙与楼板的施工缝渗漏。外墙挑檐：对于凸出外墙的造型一定要引起重视，这些构件在施工过程中出现未做滴水檐，有的做了滴水檐但不标准，结果导致雨水沿着这些凸出外墙的构件流至外墙，从外墙的一些裂缝薄弱处渗水。另外，个别挑檐突出部位较大，阴角容易产生裂缝，从而发生渗漏现象。

空调板：由于设计疏忽，北侧一列空调板上未设防水和水落口，由于空调板外侧有装饰造型，较空调板平面凸起500?mm，雨水大时形成了一个盆，雨水通过保温板的缝隙流到外墙中，造成了很大的损失。

屋面女儿墙与楼板的施工缝：结构顶层楼板与屋面女儿墙施工缝通常留设至顶层楼板上表面，因此屋面一旦漏水，该位置施工缝为薄弱点，渗漏雨水沿该处施工缝渗漏至外墙保温板缝隙中，很难发现渗漏位置。

原因二：装配式外墙拼缝渗漏。装配式外墙拼缝的渗漏主要是由于基层未清理干净、密封胶厚度不饱满导致开裂，再加上没有有效的排水措施，从而形成渗漏。

原因三：外窗部位的缝隙处渗漏。窗户安装工作工艺顺序：准备工作→测量、放线→确认安装基准→安装钢副框→校正→固定钢副框→土建抹灰收口→安装铝合金窗框→安装铝合金窗扇→填充发泡剂→塞海绵棒→窗外周圈打胶→安装窗五金件→清理、清洗铝合金窗→检查验收。

经过实地考察及反复分析，窗户渗漏的根本原因在于：雨水通过窗户室外部分的裂纹进入窗外台面混凝土中，一路水通过窗户洞口缝隙渗入室内台面或台面下方；另一路水沿着原装配式墙体保温层或砌筑墙体向下渗，在室内窗台下方造成起鼓、发霉。从图3可以看到几个漏水缝隙，第一个是主副框之间的密封胶，第二个是附框与结构之间的发泡胶，最后一个是土建收口和窗台坡度对雨水的阻挡作用。

   

图3　窗口剖面示意

本项目之所以北侧出现较多的窗户漏水问题，其中一个就是部分户型的窗下墙为砌筑墙（施工电梯部位），在以上缝隙出现薄弱点，雨水渗漏进来后因毛细作用向四处蔓延。实际上，窗户洞口和窗台防水是一个接口技术，涉及多个方面。

除上述3种原因外，地上结构外墙存在穿墙螺栓孔、架体洞口、其他预留洞口，以及填充墙砌体等薄弱节点，尤其外墙孔洞处的封堵一般由结构外施人员操作，无法保证完全的密实，室外部分又无法操作，质检人员检查不方便，填充墙体灰缝不饱满、砌体自身收缩形成的缝隙以及其他本身的毛细现象。

上述3种原因导致雨水渗漏至保温内测，从而进入构件穿墙螺栓孔、架体洞口、其他预留洞口，以及填充墙砌体等薄弱节点，渗入室内。

3.2.2　解决方案及具体作法

（1）原因一解决方案。

1）外墙挑檐、空调板。做好事前培训，加大施工过程检查力度，对此现象在外挑造型滴水檐施工时务必确保滴水檐的顺直和宽度，宽度不小于1cm，对于外挑造型较大时，可将该部位挑檐变更为混凝土结构，防止裂缝发生。对于空调板，设计单位需要充分考虑设置防水层，且增加地漏排水。因此后续施工应对此进行深化设计，可有效避免该部位渗漏问题。

2）屋面女儿墙与楼板的施工缝。结构顶层楼板施工时，连同屋面女儿墙整体浇筑，楼板顶面不留设施工缝，保证屋面与外墙结构彻底分割，杜绝屋面、外墙交叉渗漏。同时，针对穿墙螺栓孔封堵，应调整有外墙施工单位封堵，并且在穿墙螺栓孔、架体洞口、其他预留洞口部位做1道聚氨酯防水涂料。关于此项需要，设计及建设单位进行充分考虑，增加此部分的成本，因安置房成本较低，一般施工企业很难自主地支出此费用。

（2）原因二解决方案。

针对此重点，预制外墙拼缝填充密封胶前必须保证基层清理干净、涂抹底液，保证密封胶饱满，并在十字交叉缝上留置排水孔，同时加强过程检查，杜绝遗漏留置排水孔。

（3）原因三解决方案。

针对外窗渗漏，据了解某安置房项目保修100多户窗户漏水的问题，经过破坏保温后重新打满发泡胶的维修方法，解决了80余户。所以在这个施工细节中一定要提起重视，针对发泡胶密封情况，应作为隐蔽验收的重点检查项，并确保100%饱满度。

除了打发泡胶和密封胶时保证密实以外，还要保证窗下墙的混凝土带有一定的厚度，外窗台的坡度应不小于2%，且越大越好，同时应在窗口四周加设防水涂料层，并且外墙窗台面层涂料施工前，应将表面浮沉彻底清理干净，保证上下层结合良好，防止外窗打胶部位涂料层局部开裂。外填充墙施工时需保证窗下板带具有一定厚度，且振捣密实。

同时对空心砌块要灌实混凝土，在外墙保温施工时，应对该部分墙面先进行抹灰处理，再进行保温板的粘接，且此处的耐碱网格布务必粘接牢靠。

3.2.3　应用效果

上述解决方案通过在后续同类工程中的应用，经过一个雨季，外墙未发生漏水现象，通过该方案的应用，既能保证工程质量、降低工程费用、减少维修频次、赢得业主的口碑，又能够广泛推广使用。

4　结论

经过简单的数理统计，找到目前装配式住宅中建筑行业作业水平下容易出现的一些漏水问题以及相应的关注点。

由于目前建筑业竞争激烈，建造成本一再被压低，无论是总包企业，还是外施队伍，总是在小细节处出问题，造成很多后期的保修问题。通过分析发现这些漏水的部位、漏水原因以及解决方法均是大家所熟悉的。作为建筑从业人员，有义务在可控范围内交付合格的产品，面对安置房住户也应该考虑维修成本。

因此，在进入装修阶段后，应更多地关注门窗洞口的细部施工，该打的胶打满，该封堵的孔洞一定封堵密实，严格控制回填土的质量，防水一定要按照细部作法做足。越是常规的工艺、作法越应该引起重视，从源头上控制施工质量。