本文为“规划师笔记”精选文章
本文转载自中国自然资源报
某公司向某县不动产登记中心提交《关于请求及时办结我司相关不动产登记手续的报告》，申请将该公司开发建设的某小区内幼儿园、文化活动站登记至该公司名下。某县不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项之规定，告知该公司因小区配套建设的幼儿园、文化活动站作为居住区的公共服务设施用房，其产权归属涉及开发企业、业主、政府等多个利益关系主体，对该公司提出的首次登记申请暂不予登记，该公司不服并提起行政诉讼。
配套建设的幼儿园、文化活动站不动产权属归属问题。
一、判断配套设施是否属于政府所有应以出让合同为依据。 土地出让合同若没有约定幼儿园、文化活动站的权利归属，基于“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，文化活动中心、幼儿园产权归开发企业所有。即使合同中存在格式条款的情形，在没有明确约定的情况下，对于格式条款也应当作出有利于当事人的解释。相对于行政相对人而言，行政机关负有更高的注意义务，若土地出让合同没有约定，在法律没有规定的前提下，不应当认定属于国家所有。
二、判断配套设施是否属于业主共有应当以商品房销售合同为依据。 若商品房买卖合同未约定配套设施属于业主共有，且开发成本没有列入商品房建造成本，不构成商品房对外销售价格的组成部分，配套设施即不属于业主共有部分。
三、在未明确约定属于政府所有、未明确约定属于业主共有且未计入商品房建造成本情形下，配套设施可以认定为开发企业所有。
配套建设的幼儿园、文化活动站等配建设施的权属，应当结合划拨决定书、土地出让合同、商品房销售合同等规定或约定，以及实际投资主体予以综合判断。划拨决定书、土地出让合同、商品房销售合同等作出明确规定或约定的，不动产登记机构应当按照约定或规定办理不动产登记；划拨决定书、土地出让合同、商品房销售合同等未作明确规定或约定，且利害关系人知晓但未提出异议的，不动产登记机构按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则办理不动产登记；利害关系人提出异议的，不动产登记机构应当按照《不动产登记暂行条例》第二十二条规定办理。
第一，依据 民法典 第二百三十一条，开发企业因合法建造等事实行为取得建筑区划内配建设施的所有权。“谁投资、谁所有、谁受益”本质上是开发企业依据事实行为取得配建设施所有权的实践判断标准，符合法律相关规定。幼儿园、文化活动站等配建设施不应当纳入民法典第二百七十四条“公用设施”的范畴。
第二，有约定的从约定。民法典第三百五十二条中的“但是有相反证据证明的除外”可作为实践判断的规范支撑。针对幼儿园、文化活动站等配建设施，物权归属判断存在以下几种可能：其一，是否归属于国家或政府所有。若划拨决定书、土地出让合同中存在有关权利归属的明确规定或特殊约定，如约定归属于国家所有或政府所有，则依照规定或约定办理登记。在合同约定不清晰或不明确的情况下，应当作出有利于开发企业或当事人的解释。其二，是否归属于业主共有。若商品房买卖合同明确约定配建设施归属于业主共有，则依照约定；当未约定或约定内容不明确时，商品房销售价格组成涵盖配建设施价款、配建设施的开发成本被计入商品房建造成本等情形可作为判断业主共有的要件。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
（作者单位：江苏省自然资源厅）
来源 | 《中国自然资源报》
办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
■ 来源： 中国自然资源报
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