从"有房住"到"住好房"：中国高品质住宅建设的破局之道

高品质住宅是指在住宅全寿命期内，按照健康舒适、安全耐久、绿色低碳、智慧便捷、服务周全的要求，用新型工业化方式统筹策划设计、生产施工和使用维护全过程的设计与建造，建设具有优良品质和绿色低碳可持续性能，能够提供健康、适用、高效、智慧的室内外使用空间的，能够全面保障居住长久品质与资产价值，最大限度实现人与自然和谐共生的高质量建筑。“好房子”是在新时期建筑方针（适用、经济、绿色、美观）指引下，具有安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷4方面核心要素特征，让群众住得健康、用得便捷、成本低、放心安心的房子。“好房子”在很大程度上继承了高品质住宅的核心理念和标准。高品质住宅强调的健康舒适、安全耐久、绿色低碳、智慧便捷等要素，同样是“好房子”的核心特征。例如，高品质住宅注重全生命周期的可持续性，这与“好房子”倡导的绿色低碳、智慧便捷等理念高度一致。但“好房子”也是对高品质住宅在新时代背景下的拓展与深化，具体表现在以下5个方面。

第一，更广泛的社会目标。“好房子”不仅关注住宅本身的品质，还强调对社会和环境的友好性。例如，“好房子”强调绿色低碳和全龄友好，体现了对社会可持续发展和人口结构变化的适应。

第二，政策导向的强化。“好房子”是在政策引导下形成的更全面的住宅建设标准。2023年以来，中央和地方多次提及“好房子”和“高品质住宅”，表明政府对住宅品质提升的高度重视。

第三，市场需求的转变。随着我国房地产市场供求关系的变化，人们对住房的需求从“有没有”转向“好不好”，“好房子”概念的提出正是对这种需求转变的回应。

第四，绿色低碳的深化。从早期的高品质住宅强调的耐久性和环保材料，到“好房子”更注重绿色低碳的全生命周期管理，体现了技术与理念的进步。

第五，智能化与健康宜居的融合。“好房子”在智能化和健康宜居方面提出了更高要求，如智能家居系统的普及和健康住宅标准的提升。“好房子”在继承高品质住宅核心理念的基础上，进一步拓展了其内涵，强调绿色低碳、全龄友好、智慧便捷等特征，更契合当前社会对住宅品质的更高要求。这种继承与演变关系反映了我国房地产市场从数量扩张到质量提升的转型，同时也体现了政策引导、技术进步和市场需求变化对住宅建设标准的推动作用。

第一，中央政策定调与竞品质机制创新。2021年，北京市规划和自然资源委员会发布《第一批集中供地高标准设计方案公告》，标志着土地出让模式从“价高者得”转向以“竞品质”为核心。这一政策创新通过将建筑品质评分纳入土地竞拍条件，推动房地产开发企业从单纯追求规模转向注重技术投入与品质提升。然而调研显示，部分热点地块因竞争激烈，即使企业提交满分方案仍可能落选，凸显政策落地需进一步平衡区域资源分配。

2024年以来，中央进一步强调“房住不炒”与“满足多样化改善性需求”并重，将“好房子”建设纳入房地产发展新模式的核心目标。在此背景下，北京市积极响应，提出“建设适应群众高品质生活的‘好房子’”，并在平原多点地区试行《“好房子”规划管理技术要点》。例如，新规允许阳台、挑空空间等不计入容积率，既降低了企业成本压力，又提升了住宅设计的灵活性，为竞品质政策提供了更可持续的实施路径。

第二，地方政策精细化与成本矛盾。地方政府通过容积率豁免、土拍条件优化等方式激励高品质住宅建设。例如，北京市规定绿色建筑、装配式建筑等技术应用可享受容积率奖励，但企业实际开发增量成本远高于可接受范围。这一矛盾导致房地产开发企业更倾向于选择“技术成熟、增量成本低”的得分项（如绿色建筑、健康建筑），而装配式建筑与超低能耗建筑等因技术复杂、成本高昂被边缘化。政策需进一步细化评分规则，例如通过分级指标设计拉开企业得分差距，避免“竞品质”流于形式。

多地通过优化容积率计算规则、调整土拍条件等方式支持“好房子”建设。如北京规定阳台水平投影面积不超过套内10%、进深≤1.8m的部分不计容积率，并鼓励设置风雨连廊、共享公共空间等；广东江门市对飘窗设计给予容积率豁免。此类政策通过财务激励，引导房地产开发企业从“高周转”转向“高品质”。

第三，政策闭环与区域协同挑战。尽管北京市住建委发布《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》，但在探索实践中，部分房地产开发企业开发项目增量成本超过企业预期，且缺乏对施工验收与运营阶段的监管，导致部分项目“重申报、轻落地”。未来需构建“设计—施工—验收—运营”全周期管理体系，并借鉴东莞市“限价整盘控制”模式，允许高品质住宅适度提价（如提高售价5%～10%），以缓解企业成本压力。北京、上海等一线城市率先形成“好房子”标准，并通过试点带动其他区域。北京市平原多点地区（顺义、大兴等）土地供应量占全市60%，政策资源倾斜显著，其经验或为全国推广提供样本。

第一，高端市场逆势增长与成本压力。以北京市为例，2021年北京首批高品质住宅项目单价介于5.6万～10.8万元/m2，总价380万～1650万元/套，主要面向高净值人群。此类项目凭借高得房率与区位优势实现热销（如融创学府壹号院单价9万元/m2、总价1650万元/套），但房地产开发企业面临增量成本高与限价政策的双重挤压。以绿城沁园为例，尽管竞品质评分达100分，其综合增量成本达3000元/m2，而企业可接受上限仅为2000元/m2，项目盈利空间被严重压缩。2024年，一线城市核心区域高端住宅（总价3000万以上）销售激增，“日光盘”现象频现。此类项目多具备高得房率、优质户型和区位优势，契合高净值人群对“安全、舒适、绿色、智慧”的追求。

第二，改善性需求主导与技术选择偏好。消费者对健康、绿色技术的关注度显著提升。据中指研究院统计，2024年全国“日光盘”中，80%为高端改善型产品，其售价普遍低于同地段二手房，性价比优势突出。同时，政策对阳台、挑空设计等优化，直接提升了购房者的体验，成为销售核心卖点。但市场接受度受成本传导限制。调研显示，房地产开发企业在技术选择上优先考虑“性价比高、增量成本低”的选项，如健康建筑（增量成本≤500元/m2）与绿色建筑（增量成本≤1000元/m2），而超低能耗建筑（增量成本≥2000元/m2）因价格敏感度被弱化。这一矛盾导致高品质住宅呈现“局部优化”特征，例如健康空气系统普及率较高，但装配式装修（缺乏标准图集）与超低能耗围护结构应用有限。

第三，房地产开发企业竞争格局分化与行业转型困境。头部房地产开发企业（如融创、绿城）凭借品牌溢价与技术储备主导高端市场，但中小房地产开发企业受限于“三道红线”政策与融资压力，对高品质住宅开发持保守态度。调研中仅30%企业表示将大力拓展此类项目，80%认为短期内难以快速推广。绿城、融创等头部房地产开发企业凭借品牌力与产品力占据高端市场主导地位，而中小房地产开发企业则通过差异化设计（如绿色建材、智能家居）寻求突破。市场竞争从“价格战”转向“品质+服务”多维竞争。

一是空间设计优化。“好房子”标准强调功能性与舒适性并重。例如，北京允许套内面积≥140m2的住宅可设置≤50m2挑空空间，并鼓励底层架空层用于公共活动，增强社区互动性。此类设计不仅提高得房率，还通过共享空间强化社区归属感。

二是绿色与智能化转型。多地政策将绿色建筑、智能家居纳入“好房子”评价体系。深圳市修订建筑设计规则，优化绿化覆盖率计算方式；杭州市对公共连廊等开放空间给予容积率豁免，推动低碳社区建设。

三是全生命周期服务。高品质住宅逐步从单一建筑向“全配套”升级。北京《技术要点》要求补充快递收寄、便民零售等社区服务功能，“好房子”需融入智慧物业管理系统，实现“建管一体”。

我国“好房子”发展已进入政策引导与市场驱动并行的新阶段。在《好房子技术导则》《住宅项目规范》等引领下，通过优化设计、标准升级和配套服务完善，住宅品质提升正成为房地产行业转型的核心动力。落地实践中平衡短期成本压力与长期品质投入、实现区域政策协同仍是关键挑战。

未来，国家和各地区需进一步强化技术标准体系，行业应积极探索实践，推动“好房子”从试点走向普惠，助推房地产业高质量发展，助力百姓安居和美好生活。

作者系中国建筑节能协会低碳健康地产专业委员会秘书长；北京柠檬树绿色建筑科技有限公司董事长