高品质·住宅趋势：八大设计方向

随着中国房地产市场的震荡与转型，“高品质住宅”逐渐成为行业的新标杆。无论是政府还是开发企业，都在积极响应这一趋势，将“高品质住宅”作为项目发展的核心理念。随着消费者需求的提升，住宅设计也在不断进化。 从注重“ 数量”到提升“质量 ” ，这场以高品质为主导的变革已经成为大势所趋。

近几年来，中国房地产市场经历了从 “量”的扩张到“质”的提升 的转型过程。随着城市化进程的推进，消费者的需求不仅停留在“住房”层面，更开始注重居住体验的舒适性、健康性、可持续性等方面。政府和市场的互动推动了这一趋势的加速，政策法规的不断更新也为高品质住宅提供了更为明确的方向。

  高品质住宅不仅仅满足购房者的初期感官需求，更应该关注长期的居住价值。短期高品质侧重豪华的配置和精致的装修，而长期高品质则强调住宅的居住舒适度、可持续性、以及智能家居的集成。在这两个维度的结合下，才能打造出真正的高品质住宅。

       在高品质住宅的设计中，近年来出现了许多显著变化。 可以概括为 “审美的全面升级、豪宅配置的下沉 ” 。无论是建筑、景观、装修还是部品，对观感美学的重视已经渗透到住宅的每一个细节；还有就是过去只有在豪宅才能看到的配置，现在已经下沉到一些改善甚至是刚需的项目之中（比如会所、奢石、精装地库、艺术化景观、雕塑、立面铝板石材等等）。现在的高品质住宅的发展趋势对比几年前， 在以下八个方面的变化最为显著：

住宅立面审美的变化 ，是时代发展的反映。在立面公建化、去风格化、极简化、国际化、时尚化的几大趋势下 ，背后折射的是整个社会的审美高级化、国际化的趋势。原来流行过的ARTDECO、新古典、地中海、法式、新亚洲等等风格 ，短短几年已经很难见到。现在立面的有几个显著的变化：材料与色彩的高级化，类幕墙、窄边框 ，高窗墙比立面广泛应用，曲线、斜切、非对称等公建化元素的应用，四代宅的生态化立面。

高品质住宅的空间入口的精细化打造，主要是沿着归家流线（地上或地下）去精心打造每一个空间过渡的区域。空间入口已经成为高品质住宅卷品质的一个重要战场。以地上为例，包括了大门、单元入口、地上大堂、电梯厅、入户门。围绕着材料、造型、尺度、流线、细节等多个维度来竞争品质。各个空间入口的设计感，也能让人感受到从喧闹的城市空间到宁静的居家空间，层层递进的归家序列，增加了尊贵感和仪式感，这其实也是公建特别是酒店的设计手法在住宅中的应用。

社交空间的升级变化主要体现在下沉式会所和架空层的应用。会所以前的项目也有，但是更多的是配置在豪宅项目之中，而现在越来越多的出现在改善甚至是刚改的项目中。而且会所的配置越来越趋向于酒店的公区。其功能配置有会客区、健身房、茶室、酒水吧、泳池、私宴厅、瑜伽室、图书室等等。

架空层是近年来发展变化比较大的，架空层可以看做是会所功能的延续， 因此也被称为泛会所。主要功能为亲子活动、 老人休闲、 邻里交往、 健身等功能。后续运营管理是关键 ,  避免沦为停车场、杂物间。另外要注意设置架空层后对二层居住体验的影响，进而对二层销售产生的影响。

实景示范区是开发商在销售阶段力求将未来生活场景作实景呈现，让客户能够提前感受社区产品品质与生活氛围。

随着市场竞争的加剧，房企愈加重视展示区带来的营销价值，将其从基本的销售工具升级成实景示范区，为购房者提供了对未来居住环境的直观体验。

为了提升示范区的价值感，房企纷纷投入更多的资源和创意，以提升购房者的认同感和购买意愿。实景示范区的规模不断扩大，让购房者“所见即所得”；同时，质感石材、精心设计的植物造景和艺术元素成为房企普遍采用的方法，用以增强示范区的吸引力。

在场景构建、功能布局、建筑用材等方面，从 社区主入口、园林景观、建筑立面、架空层、精装地库、会所配套、样板间 七大维度展示，通过最直观且具冲击力的方式，全面展现项目的整体规划与独特设计理念，提前呈现业主将来的生活场景。

现在地下车库整个的发展方向就是 按照地下归家流线来打造每一处重要的空间节点 。事实上有很多业主平时也是开车进出小区，其使用频率甚至要高于地上的归家流线。从尺度上，地库层高、柱网、车位尺寸与过去相比都有放大的趋势。

地库基本按照全精装的方向来进行打造。材质与设计感越来越和地上趋同。坡道入口的门头、坡道、车库玄关多采用品质感较强的材料，兼顾耐久性。感应灯、坡道星空顶、龙门牌、玄关对景的景墙等等，无疑都是提升业主归家的仪式感和尊贵感。车道、车位逐渐向全吊顶的方向发展，将一直以来影响观瞻的设备管线隐藏起来。同时地库地坪材料的选用同时兼顾了美观与耐久性，比较考验工艺的磨石地坪也被大量采用。另外一个重要的就是地下大堂，其尺度和装修档次基本在参照地上大堂的标准，地下大堂的车马厅也是重要的品质区域。另外，车库的标识与灯光设计，也是提升地库品质的重要环节。

除了观感以外，对于人的感受也越来越重要，采光井的应用改变了传统地库沉闷压抑的环境。地下室有的还配置了重要的配套空间，比如地下洗车房、洗衣房、储藏室、休息室等等。

虽然地库已经成为小区品质的重要代名词，许多开发商也不惜投入重金打造。但是从销售情况上，广大三四线城市的车位去化还是比较艰难的，地下的建造成本又往往比较高。实际落地时，经常有往奢装和精装两个方向打造的方式，以适应不同地区不同成本定位的项目。

户型设计近年来的发展趋势，基本上延续着住宅从居住功能为主，朝向更多的体验、更多的场景、更多关注舒适的方向变化；从简单的居住空间向生活多维秀场的方向。在这种情况下，出现的是住宅内部各个空间全面的升级与创新。

从入户开始，出现了 入户花园或电梯明厅 的方式，入户玄关的尺度也在放大，同时对入户玄关的收纳空间更多的予以关注。

而在内部空间近年来出现的显著变化，户型结构仍然继续着大面宽的趋势，厨房越来越成为社交空间的一部分，与客餐厅组成LDK一体化的完整空间。而近年来随着对于室内外空间互动的关注，以及第四代住宅的兴起， LDK进一步进化为LDKB(LDKG) ，户内公区进一步放大、体验感进一步增强。

而在卧室方面， 主卧小家化 成为一种趋势，感受上越来越朝向 酒店套房 的方向发展，转角窗的应用、主卧内部洄游动线的引入、主卧内部休闲小空间的营造。

户型变化近年来还有一个变化是 U形端厅（全景舱） 的应用，端厅经过几次产品的迭代，从侧厅到L形转角厅到现在的全景舱U形端厅，总的趋势就是发掘极致的室内外空间视野的体验感。

总结下来户型变化趋势：入户明厅、收纳空间、LDKB（LDKG）一体化、主卧小家化酒店化、全景舱U形端厅

景观在高品质住宅项目中的重要性无可替代，某种程度上，一个高品质住宅项目的品质点很大部分就是由景观来提供的，而建筑本身成为了背景或者是景观空间的分隔。过去我们常规都是先做建筑规划然后做景观，现在有很多项目已经反其道而行，采用先做景观再做规划的设计手法。 总的来说现在住宅景观的发展趋势是从过去的功能化、点缀化、道具化，转变为场景体验化、酒店化、全龄化、建筑景观一体化、人文艺术化。

社区景观的打造逐渐丰富多元，并且从强调社区景观各模块的功能性转为具有观赏和社交综合体验的场景化打造，“观赏”与“社交”整体性打造的空间策略成为当下社区景观设计的重要趋势。

景观酒店化的趋势则不仅体现在入口空间对于尊贵感和仪式感的营造，而是借鉴了很多酒店的景观设计手法，将场景性、故事性、情绪性、精神IP等等造景手法引入，比如说一些兼具观赏和符号化、故事化的奢石、景墙、树木、景观亭等等。

在归家动线的打造上，也非常注重空间的递进礼序和每个空间的特色细节，关注人的行走体验。 内部景观空间的设计上，对于各个年龄段的活动需求都进行了兼顾， 户外空间成为了社区各个人群的共同生活的场域与剧场。

通过将建筑与景观相结合，可以最大限度地利用自然元素，减少对环境的破坏和污染。同时，建筑与景观的互动关系，将建筑看作是景观的延伸，同时也将景观融入建筑中。建筑将室外空间进行分割，室内通过灰空间自然的过渡到室外，植物在建筑的不经意之处生长出来，破圈而出成为建筑的一部分。

景观中的人文艺术，更能引得高品质人群的共鸣。让人印象深刻极具特色艺术化的户外装置、雕塑、水景、景墙；宛如世界名画般景观造景手法、融合东方美学的民族元素、地方元素等等。无不成为高品质住宅项目中最能打动人心，让人产生情感共鸣的部分。

1）信息化技术在住宅中的应用

具体体现在智能家居系统、安防监控系统、智慧物业管理等方面。尤其是智能家居系统的全面渗透，可以让住户享受到科技带来的前所未有的体验。过去智能体验也只是对安防、家电、灯光的自动化控制，没有智能交互、感知和执行能力。经过 30 年，5G和物联网（IoT）经历了催化式发展、AI 技术也今非昔比，智能家居带来的科技感正渗透到生活点滴中。智能化的全屋解决方案可以实现门厅、客厅、卧室、厨房、餐厅等多空间智能联动，实现窗帘、照明场景化设定，以及全屋动态的智能监控，方便省心。

2） 科技系统对住宅室内环境的改善

高品质住宅项目对于室内环境有了更高的要求，从温度、湿度、空气、噪音等方面都提高了标准。 提出了能实现 “恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静” 俗称的五恒系统，在高品质住宅项目中成为了一个重要的卖点。五恒分别对应了WHO（世界卫生组织）对健康住宅的五大标准，室内温度、相对湿度、含氧量、空气洁净度和噪音。“五恒”的雏形是毛细管网平面辐射系统，也可以称为隐形空调辐射系统，通过安装在顶面或墙面的毛细管和内部流动的低温水调节室内温度。

整个五恒系统结构由冷热源系统、完整的空气系统、地面温度调节系统、智能控制系统组成，形成一体集成化的冷（制冷）热（加热）风（新风）智能（智能）解决方案，满足高端家居的需求。通常包括了辐射式供冷暖技术、智能湿度控制、24H新风置换系统、全屋降噪系统、防霾防PM2.5空气过滤系统。

3） 超低能耗住宅的应用

住宅的节能设计一直是备受关注的。各地的住宅一直有绿色建筑的设计要求和标准。现在随着“双碳”战略的实施，对于建筑的节能有了更高更新的要求。超低能耗必将成为住宅未来一个重要的发展趋势。

超低能耗住宅就是建筑的能耗水平远低于常规建筑物，通过精细化的设计与施工，在建筑的设计中加入一系列被动式、主动式、可再生能源等节能技术的应用，让房子能耗更低、碳排更少、居住体验感更佳。

超低能耗住宅几大节能技术：

被动式包括：自然采光与通风、外墙和屋面保温、高性能外窗、建筑气密性

主动式包括：新风系统、高效空调、节能照明、节能电梯、能耗监测与控制

可再生能源包括：可再生能源应用方案(光伏、太阳能等)、空气源热泵

产品超配带来的成本压力
高品质住宅的产品超配比比皆是，超配一方面是大量昂贵材料的使用、奢石、金属材料、落地玻璃、名贵树种等等；另一方面诸如酒店式会所、架空泛会所、水景等等又增加了未来的运维成本

产品升级带来的交付压力

产品升级后带来了两个显著的压力，一是在前期销售呈现给到客户的品质感受无形加大了后期落地交付时，能否完全按约履行、达到客户心中的标准；二是新的高品质项目在销售时将会给周边交付项目，尤其是同一开发商的项目带来巨大压力，造成严重内卷，事实上现在客户主动诉求项目升级的案例并不少见。

产品交付后的管理运营压力

高品质住宅项目未来将越来越考验物业的管理能力、运营能力。比如四代宅未来的物业管理，会所、架空层等现在越来越作为社区重要的社交中心，如何进行管理、如何有效的引入社会化运营，形成可持续的经营模式，确保初期的品质能够一直保持。

面对这些挑战，我们应当理性分析高品质住宅的本质，深刻理解其真正的内涵。高品质住宅不仅仅是外观和配置的奢华，更是对居住者需求的全面回应。我们要从长期使用的角度出发，通过技术创新、设计优化，推动真正高品质住宅的落地，让每一个项目都能真正提升居住者的生活质量。

高品质住宅已经不再是某些特定市场的专属，而是未来住宅发展的必然趋势。随着政策的不断完善、市场的逐步成熟，越来越多的开发商和消费者将共同推动这一趋势的发展，让高品质住宅真正成为我们理想的家园。