项目临时占地费用如何计算？来看下案例计算分析

一、 政策法规与费用构成核心依据

1. 《土地管理法》及实施条例：  明确临时用地审批程序、使用期限（一般不超过2年）、复垦责任及补偿原则（按原用途+损失补偿）。

2. 地方性法规与补偿标准：  各省市发布的《征地补偿安置办法》、《临时用地补偿标准》是 最核心依据 ，通常包含：

• 土地补偿费：  按被占地类型（耕地、林地、荒地等）及年产值或片区综合地价计算。

• 青苗及地上附着物补偿费：  对农作物、林木、房屋、管线等实际损失进行补偿，有明确清点标准和单价。

• 复垦费/保证金：  确保土地恢复原状，费用标准或保证金金额由自然资源部门核定。

• 工作经费/协调费：  支付给村集体或相关部门的协调管理费用（需合规）。

• 超期使用补偿费：  超期后需按新标准或协议支付额外补偿。

3. 2024版《建设工程工程量清单计价规范》(GB 50500-2024)：

• 更强调 全过程成本管理 ，要求在招标控制价、投标报价、期中支付、结算各环节清晰反映临时占地费用。

• 对 临时用地恢复费用 的计列和验收要求更明确、更严格，要求承包人按批准的复垦方案实施，费用单列并专款专用。

• 对 超期补偿 的处理机制要求更清晰。

• 措施项目费 - 临时设施费：  通常包含 项目部、预制场、拌合站、实验室等承包商自建临时设施 所占土地的费用（如租用费、补偿费、复垦费等）。清单中可能以“项”或按面积/租期计量。

• 其他项目费 - 土地征用及迁移补偿费：   业主责任主体 ，包含为 永久工程和临时工程（如施工便道、取弃土场）  所需支付的 所有土地相关费用 （土地补偿、安置补助、青苗附着物补偿、复垦费、税费、协调费等）。此部分费用通常 据实结算 ，按合同约定方式列支。

• 归类明确：  将临时占地相关费用主要纳入  “措施项目费”  和  “其他项目费”  。

• 强调据实性与合规性：  要求费用计算必须依据国家、地方规定及合同约定，补偿协议、支付凭证是结算关键依据。

• 新增/强化内容：

4. 《公路工程工程量清单计量规则》(2018版)：

• 整体打包：  区别于市政房建清单可能分散列项，公路规则倾向于将临时占地费用（尤其是施工主便道、大型场站）在100章以总额形式体现，简化计量但要求前期估算准确。

• 业主主导：  明确临时用地（尤其大型线性工程的便道、取弃土场）的取得、补偿、协调主要责任在业主方。

• 复垦为核心：  费用包含直至验收合格的复垦全费用。

• 102-1 临时工程用地：   业主责任主体 。以 总额 形式列项。包含为实施永久工程所必需的 所有临时工程 （便道、便桥、预制场、拌合站、取弃土场、工棚等）的 用地补偿、场地清理、复垦及环境恢复 等一切费用。 按合同规定计量支付（通常是包干或据实结算） 。

• 集中体现于第100章（总则）：

• 计量特点：

• 整体打包：  区别于市政房建清单可能分散列项，公路规则倾向于将临时占地费用（尤其是施工主便道、大型场站）在100章以总额形式体现，简化计量但要求前期估算准确。

• 业主主导：  明确临时用地（尤其大型线性工程的便道、取弃土场）的取得、补偿、协调主要责任在业主方。

• 复垦为核心：  费用包含直至验收合格的复垦全费用。

二、 实际项目费用计算流程与关键点

1. 前期调查与确认：

• 用地范围精确测绘：  使用GPS、航测等技术精确测定临时占地的位置、类型（水田、旱地、林地、宅基地、荒地等）、面积。

• 权属调查与登记：  逐户/逐地块确认土地承包经营权人、使用权人、青苗及附着物所有人。

• 地上物详细清点：  对青苗种类、数量、规格（树径、树高），房屋结构、面积，管线类型、长度等逐一登记造册，各方签字确认（业主、施工方、乡镇/村、产权人）。 此清册是补偿计算的核心依据。

2. 补偿标准确定：

• 查阅最新有效文件：  获取项目所在省、市、县（区）政府或自然资源部门发布的最新《征收农用地区片综合地价标准》、《青苗及地上附着物补偿标准》等文件。

• 区分地类与等级：  不同地类（耕地/林地/园地/建设用地/未利用地）补偿标准差异巨大。耕地还需区分水田、旱地、水浇地等级。

• 套用附着物补偿单价：  根据清点结果，严格套用地方政府颁布的附着物补偿标准中的对应单价。标准中未列的，需市场询价或评估，报批确定。

3. 费用计算：

• 土地补偿费 = 占用面积 × 该地类该等级的补偿单价（元/亩/年） × 占用年限（年）

• 青苗补偿费 = ∑ (各类青苗面积或数量 × 对应补偿单价)

• 地上附着物补偿费 = ∑ (各类附着物数量 × 对应补偿单价或评估价)

• 复垦费 = 自然资源部门核定的费用标准或按批准的复垦方案预算计取

• 其他费用（协调费等）：  按地方规定或经批准的协议计算。

• 超期补偿费（如发生）：  按新标准或重新协商签订的补偿协议计算。

4. 合同约定与清单体现：

• 在措施项目费中，承包商可报价“临时设施费（含用地）”，自行考虑风险。

• 或由业主统一协调租地后，将场地移交承包商使用，相关费用包含在业主的土地补偿总额中。

• 业主责任部分（如公路102-1）：  在招标清单中以“总额”或“暂列金额”形式体现。结算时凭 合规的补偿协议、支付凭证、权属人收款证明、复垦验收文件 等据实结算。

• 承包商责任部分（如临时设施用地）：

5. 支付与结算：

• 分期支付：  补偿协议签订后支付大部分，复垦验收合格后支付余款（含复垦费/退还保证金）。

• 凭证要求：  支付必须附有 补偿协议、收款人签字的领款单/银行转账凭证、清点确认表 等原始凭证。

• 结算审计重点：  补偿标准是否符合地方规定、清点数量是否真实准确、支付对象是否权属人、复垦是否达标、超期补偿是否合理。

三、 实际项目案例剖析：某高速公路A标段施工便道占地

• 项目情况：  新建双向四车道高速公路，A标段需修建5公里长施工主便道，永久占用林地0.5亩，临时占用旱地15亩、林地30亩、荒地10亩，使用期2年。涉及青苗（旱地作物）、少量果树、拆除简易棚屋1座。

• 依据文件：  《XX省2024年征收农用地区片综合地价标准》、《XX县2024年青苗及地上附着物补偿标准》。

• 费用计算（示例）：

• 旱地青苗（水稻）： 15亩 × 1200元/亩 = 18,000元

• 果树（桃树，盛果期）： 20棵 × 300元/棵 = 6,000元

• 简易棚屋拆除补偿： 1座 × 5,000元/座 = 5,000元

• 小计青苗附着物费：29,000元

• 旱地（三等）： 补偿单价 50,000 元/亩/年
  15亩 × 50,000元/亩/年 × 2年 = 1,500,000元

• 林地（经济林）： 补偿单价 40,000 元/亩/年
  30亩 × 40,000元/亩/年 × 2年 = 2,400,000元

• 荒地： 补偿单价 10,000 元/亩/年
  10亩 × 10,000元/亩/年 × 2年 = 200,000元

• 小计土地补偿费：4,100,000元

1. 土地补偿费：

2. 青苗及附着物补偿费（根据清册）：

3. 复垦费：  按自然资源局核定方案预算：旱地林地复垦费约 8,000元/亩
   (15亩旱地 + 30亩林地) × 8,000元/亩 = 360,000元

4. 工作协调费（按当地规定）：  土地补偿费总额的2%  4,100,000 × 2% = 82,000元

5. 永久占用林地补偿（单独报批）：  0.5亩 × (林地补偿费+安置补助费+林木补偿费等) = X元（此部分通常计入永久征地费）

• 清单计价（公路规则）：

• 在工程量清单  第100章 102-1 临时工程用地  项下。

• 招标时，业主根据估算  暂列金额：4,100,000 + 29,000 + 360,000 + 82,000 = 4,571,000元  (不含永久占地费X)。

• 结算时，承包商（代表业主实施补偿）凭上述计算明细、所有补偿协议、支付凭证、复垦验收合格证等资料，向业主申请据实结算此笔费用。

• 关键争议点与2024规范应对：

• 复垦标准认定：  业主、监理、自然资源部门、村民对复垦后“达到可供利用状态”理解不同。 2024规范强调按批准的复垦方案执行并验收，费用单列清晰，减少模糊性。

• 超期使用：  因工程延期，便道多使用半年。 2024规范要求明确超期补偿机制。  需重新签订补充协议，按原标准或新标准支付半年补偿费。

• 附着物补偿异议：  村民认为果树补偿标准过低。 2024规范和地方标准都强调按最新颁布的法定标准执行。  对于未列项，需及时启动评估程序并报批，过程留痕。

四、 市政房建项目与公路项目的差异要点

五、 总结与建议

1. 合规是生命线：  严格遵循《土地管理法》、地方补偿标准和2024版计价规范、计量规则。任何补偿必须有据可依、程序合法、资料齐全（尤其是权属确认、清点签字、支付凭证）。

2. 前期工作决定成败：  精准测绘、详实清点、权属清晰、标准明确是计算准确和避免后期纠纷的基础。投入足够资源做好前期调查。

3. 清单列项需清晰：  业主方在编制招标清单时，务必根据项目特点和采用的计量规则（公路/国标清单），清晰界定临时占地费用的归属（措施费/其他项目费）、计费方式（总额/据实）和责任主体（业主/承包商）。

4. 强化复垦全过程管理：  2024版规范对复垦要求更高。必须编制切实可行的复垦方案，足额计列费用，加强过程监管，确保验收合格。复垦费用应单独列示和管理。

5. 重视合同约定：  在合同中明确临时占地范围、补偿标准依据、费用支付流程、超期处理方式、复垦责任与验收标准、结算所需资料等关键条款。

6. 动态管理，及时处理变更：  施工过程中临时占地范围、时间、附着物情况可能变化。及时办理签证或签订补充协议，避免结算争议。超期补偿问题需提前在合同中约定处理原则。

7. 利用信息化手段：  采用GIS、BIM、项目管理软件等技术，对临时占地范围、权属信息、清点数据、补偿支付、复垦进度进行数字化管理，提高效率和透明度。

临时占地费用计算是政策法规、计价规范、工程实践和基层协调能力的综合体现。深刻理解2024版清单计价规范和公路计量规则的最新要求，紧密结合地方政策，扎实做好基础工作，并加强过程精细化管理，是有效控制此项成本、保障项目顺利推进和维护各方合法权益的关键。